Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Seit Jahren rudert der Bundesgerichtshof um das Thema Schönheitsreparaturen herum und hat nun wieder einmal ein paar neue Urteile gesprochen. Die Urteile bespreche ich wiederum an anderer Stelle. Fakt ist, über Jahre hinweg ist das Thema spannend und bleibt das Thema spannend. Rechtssicherheit sieht anders aus. Wieder werden Juristen an den Klauseln in den Mietverträgen basteln und hoffen, dass sie, beziehungsweise ihre Mandanten damit ein paar Jahre außergerichtlich oder in den Instanzgerichten durchkommen, bis der BGH dann auch diese Klausel kippt. Oder sie vielleicht auch nicht kippt. Oder sie zunächst nicht kippt und dann vielleicht ein paar Jahre später letztendlich doch kippt.
Der Erbsen zählende Bundesgerichtshof
Das Ausgangsproblem ist zusammengefasst und sehr vereinfacht folgendes: Nach dem grundsätzlichen Willen des Gesetzgebers hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. Traditionell hatten Vermieter diese Verpflichtung per Klauseln in den Mietverträgen auf die Mieter übergewälzt. Im Zuge der Reformierung des Zivilprozesses bekam der Bundesgerichtshof nach und nach Klauseln in die Hand, die sich über viele Jahre hinweg eingebürgert hatten und die einfach kraft Gewohnheit als wirksam galten. Das haben wir doch immer so gemacht, dachten alle Mietrechtler. Der Bundesgerichtshof erinnerte dann daran, dass auf Mietverträge das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen anwendbar ist und deswegen die Vereinbarungen auch zu den Schönheitsreparaturen einer Klauselkontrolle unterliegen. Und nun begann das große Erbsenzählen oder sollte man besser sagen, die große Formulierungsanalyse. Zum Beispiel ging es darum, wann eine Fristenregelung starr und damit unwirksam ist, bzw. wann gerade noch weich genug. Die Formulierungsanalyse bereitet Germanisten Freude, für uns Rechtsanwälte bedeutet Rechtsunsicherheit Arbeit und damit Geld. Menschen, die nicht einer dieser Berufsgruppen angehören, werden als betroffene Mieter oder Vermieter weniger Grund zur Freude haben.
Der schlafende Gesetzgeber
Der Gesetzgeber, der mit so wichtigen Dingen wie der Pkw-Maut, der Kriminalisierung von Alltagshandlungen wie Fotografieren (Lex Edathy), fehlinterpretierten Sexspielen (aktuell diskutierte Reform des Sexualstrafrechts) oder Erwägungen über verfassungsrechtlich bedenkliche Lockerungen der ärztlichen Schweigepflicht überfordert ist, bröselt am Mietrecht seit Jahren herum. Eine Reform folgt der anderen. Immer handelt es sich um Neuregelungen, um den alten Mist kümmert sich niemand. Dabei hätte das, was der Bundesgerichtshof nun nach Jahren der Erkenntnis zum Thema Wirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter entwickelt hat, der Gesetzgeber mit einer klarstellenden Regelung schon vor Jahren regeln können.
Vorschlag für den Gesetzgeber
Die gesetzliche Regelung könnte so lauten:
Mieterfreundliche Regelung: Der Vermieter trägt die Schönheitsreparaturen. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Vermieterfreundliche Regelung: Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.
Ausblick in die Zukunft
Der Gesetzgeber wird vor einer klaren Regelung zurückscheuen. Schon aus Angst vor den Interessenverbänden, deren Ärger er sich mit einer der beiden Varianten unweigerlich zuziehen würde.
Der Bundesgerichtshof wird noch viele Urteile zu dem Thema und zu einzelnen Formulierungen fällen. Irgendwann wird der Bundesgerichtshof keine Formulierungen mehr finden, die er noch für unwirksam erklären kann.
Vermieter und Mieter werden weiter auf ein vielfach versprochenes, einheitliches und übersichtliches Mietrechtsgesetzbuch warten.
Wunsch für die Zukunft
Wir sollten zur Abwechslung mal Politiker wählen, die sich mit dem Aufräumen von unordentlichen Gesetzen beschäftigen. Es ist dabei keineswegs notwendig, dass das Mietrecht auf einen Bierdeckel passt. Ein einheitliches Gesetzbuch Mietrecht unterteilt in Wohnungsmietrecht, Gewerberaummietrecht und Pachtrecht ohne verwirrende Querverweise, mit einer vernünftigen Nummerierung ohne Rückgriff auf Buchstaben (die kommen später noch von selbst dazu) und eine klare Sortierung, zum Beispiel nach dem zeitlichen Ablauf eines Mietverhältnisses und im Bürgerlichen Gesetzbuch hätte man wieder eine Menge Platz. Maßstab: Vermieter und Mieter sollten ohne Rechtsanwalt verstehen können, welche Möglichkeiten das Mietrecht für sie bereithält und welche nicht.
Quellen für die grundlegenden Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 18.3.2015
Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13
VIII ZR 185/14
LG Berlin – Urteil vom 25. Juni 2014 – 65 S 388/13
AG Tempelhof, Urteil vom 9. August 2013 – 22 C 57/12
VIII ZR 242/13
LG Hannover, Urteil vom 10. Juli 2013 – 12 S 9/13
AG Hannover, Urteil vom 3. Januar 2013 – 510 C 12173/11
VIII ZR 21/13
LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2012 – 63 S 179/12
AG Mitte, Urteil vom 10. Januar 2012 – 14 C 64/11
7.4.2015
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