Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen
Eigenbedarfskündigung zugunsten Familienangehöriger – Auch bei Wohnbedarf des Schwagers kann gekündigt werden, wenn ein enges Verhältnis zu diesem besteht (BGH, Beschluss vom 03. März 2009 – VIII ZR 247/08 -, juris). Von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
Ausgangslage:
Besteht Wohnbedarf von Seiten der Familienangehörigen des Vermieters, kann dieser das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen. Jedoch stellt sich in solchen Situationen oft die Frage, wer als Familienangehöriger im Sinne dieser Norm gilt. Handelt es sich um Angehörige, die nicht dem engeren Kreis der Familie zuzuordnen sind, geht der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass es für eine Eigenbedarfskündigung eines zusätzlichen engen persönlichen Verhältnisses bedarf.
Die Grenze zu den im Sinne des Gesetzes privilegierten Familienangehörigen wäre sonst nicht eindeutig definierbar. Eine Eigenbedarfskündigung zugunsten jedes Familienangehörigen kann vom Gesetzgeber nicht beabsichtigt sein. Daher ist als Grundregel zu beachten, dass bei weitläufigeren Verwandtschaftsverhältnissen eine zusätzliche Erklärung über das persönliche und soziale Näheverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen erforderlich.
Die Entscheidung:
Stehen die Familienangehörigen in engem Kontakt, ist grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung auch zugunsten des Schwagers möglich, so die Entscheidung des Bundesgerichtshofs im vorliegenden Fall (BGH, Beschluss vom 03. März 2009 – VIII ZR 247/08 -, juris). Hätte der enge Kontakt nicht bestanden, wäre die rechtliche Bewertung höchstwahrscheinlich anders ausgefallen.
Gesetz:
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(§ 573 BGB in der Fassung vom 2.1.2002) § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Fazit:
Möchte man einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, so ist dies nur in solchen Fällen möglich, in denen es sich um Wohnbedarf der engsten Familienangehörigen handelt (z.B.: Kinder, Geschwister, Eltern). Bei weiteren Verwandtschaftsverhältnissen ist ein zusätzliches Näheverhältnis erforderlich, was vorgetragen und im Zweifel auch bewiesen werden muss.
Vermietertipp:
Je weiter das Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Familienangehörigen und dem Vermieter ist, desto sorgfältiger sollte die persönliche Bindung bzw. das Näheverhältnis dargelegt werden. Dies muss bereits im Kündigungsschreiben erfolgen, denn alles was darin nicht erscheint kann in einem gegebenenfalls später folgenden Prozess nicht verwendet werden. Arbeitet man nicht hinreichend sorgfältig bei der Formulierung des Kündigungsschreibens, kann die Räumungsklage daher unnötig verloren gehen.
Mietertipp:
Bevor die Räumung tatsächlich durchgeführt wird, sollte genau geprüft werden, ob der Eigenbedarf überhaupt ausreichend dargelegt wurde. Dies muss bereits im Kündigungsschreiben geschehen und muss umso sorgfältiger erfolgen, je weiter das Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter ist.
Berlin, den 10.10.2013
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