Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Mietrecht. Berlin und Essen
Kündigung wegen Eigenbedarf zum Zwecke der beruflichen Nutzung unter Umständen zulässig. Bundesgerichtshof: Das gilt sogar dann, wenn die Wohnung ausschließlich für die berufliche Tätigkeit genutzt werden soll (BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11 -, juris).
Ausgangslage:
§ 573 BGB regelt die Voraussetzungen für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf. Nach dem Wortlaut geht die Vorschrift von einer Nutzungsabsicht als Wohnung aus.
§ 573 BGB
…
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
Eine solche Auslegung wird nach Ansicht des Bundesgerichtshofs der Bedeutung der Vorschrift nicht gerecht. Durch die Formulierung “insbesondere” hat der Gesetzgeber nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zum Ausdruck gebracht, dass die nachfolgende Aufzählung lediglich beispielhaft zu verstehen ist. So hat der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit bereits entschieden, dass eine beabsichtigte teilweise gewerbliche Nutzung für die Begründung des Eigenbedarfs unschädlich ist. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung weiter vertieft.
Der Fall:
Der Vermieter wohnt mit seiner Ehefrau in einer Wohnung im Haus und kündigt einen anderen Mieter des Hauses mit der Begründung, er benötige die Wohnung, um diese seiner Ehefrau zur Ausübung deren Tätigkeit als Rechtsanwältin zu überlassen. Es ging also um eine ausschließliche Nutzung zu beruflichen Zwecken.
Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hat dem Vermieter recht gegeben und den Eigenbedarf als gegeben angesehen. Die Entscheidung des Vermieters, ob die berufliche Tätigkeit innerhalb seiner Wohnung oder in einer von seiner Wohnung getrennten, in demselben Haus gelegenen anderen Wohnung ausgeübt werden soll, ist zu respektieren, sofern der Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig begründet ist (BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11 -, juris)
Die anderen Ansichten:
Hierzu gibt es in Rechtsprechung und Schrifttum andere Ansichten (AG Hamburg, WuM 2007, 710). Aus dem Umkehrschluss aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach der Vermieter die Räume “als Wohnung benötigen” müsse, folge, dass der Gesetzgeber einen derartigen Bedarf des Vermieters ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken gerade nicht anerkennen wolle. Deshalb verbietet sich die Argumentation mit dem Auffangtatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Die Bewertung:
Sicherlich ist der Nutzungswunsch als Wohnung im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung deutlich stärker zu Gunsten des Vermieters zu werten, als der Wunsch nach einer gewerblichen Nutzung. Auch der Wortlaut der Vorschrift spricht gegen eine allzu weite Auslegung. Der Gesetzgeber hätte sich nämlich sonst die Formulierung “als Wohnung” sparen können. Da der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit bereits andere Urteile in dieser Richtung gesprochen hat, ist allerdings nicht davon auszugehen, dass sich in nächster Zeit an dieser Linie etwas ändern wird.
Quelle: BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11 -, juris
Berlin, den 16.10.2013
Wie können wir Ihnen helfen?
Wir beraten und vertreten Vermieter im Zusammenhang mit dem Kauf von Eigentumswohnungen. Hierbei beraten wir zum einen zum Inhalt und Abschluss des Kaufvertrages (Fallstricke bei der Vertragsgestaltung, Haftung für Mängel, Sicherung der Käuferrechte). Wir beraten auch zu Chancen und Risiken des Erwerbs von vermietetem Wohnungseigentum zu Eigennutzung. Wir wickeln den Erwerb gemeinsam mit Ihnen ab und vertreten und beraten Sie auch im Zusammenhang mit der Eigenbedarfskündigung und einer später möglicherweise notwendig werdenden Räumungsklage.
Wir beraten und vertreten Mieter im Zusammenhang mit der Kündigung ihrer Mietwohnung. Wir helfen Ihnen Kündigungen des Vermieters bestmöglich zu begegnen und für den Fall, dass gegen die Kündigung wirksam nichts zu unternehmen ist, durch Gestaltung einer Aufhebungsvereinbarung, zumindest die wirtschaftlichen Folgen bestmöglich ab zu federn (Abfindung, Umzugsbeihilfen, Regelungen zu den Schönheitsreparaturen und zu etwaigen Schadensersatzansprüchen).
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216, 10719 Berlin
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin
Berlin-Marzahn: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam
Tel. (030) 4 000 4 999
Mail: fachanwalt@mietrechtler-in.de
Essen: Ruhrallee 185, 45136 Essen
Tel. (0201) 4532 00 40
Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de
Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
Kontakt:
Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
030 4000 4999
berlin@recht-bw.de
http://www.recht-bw.de