Eine Schriftformheilungsklausel bindet den Erwerber einer vermieteten Immobilie nicht – Urteil des BGH vom 22.01.2014, XII ZR 68/10
§ 550 BGB ordnet an, dass ein Mietvertrag, der über einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen werden soll, der Schriftform bedarf, also von beiden Parteien auf einem Dokument unterschrieben sein muss. Ist dies nicht der Fall, kann der Mietvertrag mit der jeweils geltenden gesetzlichen Frist gekündigt werden, wobei die Mietsache mindestens ein Jahr überlassen werden muss. Da es oft vorkommt, dass diese Schriftform nicht eingehalten wird, nehmen Juristen in die Mietverträge sog. Schriftformheilungsklauseln auf, die die Vertragsparteien dazu verpflichten, ein den gesetztlichen Schriftformerfordernissen entsprechendes Dokument aufzusetzen und gerade keine Kündigung auszusprechen, wenn sich herausstellen sollte, dass die Schriftform nicht oder nicht mehr gewahrt wurde. Eine solche Klausel hatte der Bundesgerichtshof zu beurteilen.
Der Fall mit der Schriftformheilungsklausel
Ein Insolvenzverwalter vermietete ein Gewerbeobjekt, in dem der Mieter eine Apotheke betreiben wollte. Es wurde zunächst eine feste Mietzeit von 2006 bis 2015 vereinbart. Die gemäß § 550 BGB erforderliche Schriftform wurde zunächst eingehalten. Einige Wochen nach Abschluss des Vertrags verhandelte der Apotheker mündlich mit dem Insolvenzverwalter über eine Vertragsänderung. Die Mietzeit sollte nunmehr 2012 enden, danach sollte der Mieter das einseitige Recht erhalten, diesen letztlich bis 2022 durch Ausübung einer Option zu verlängern. Zudem verpflichtete sich der Insolvenzverwalter, einige Umbauten auf eigene Kosten durchzuführen. Diese mündlichen Vereinbarungen wurden von dem Insolvenzverwalter lediglich in einem einseitigen Schreiben bestätigt, so dass die Schriftform nicht mehr gewahrt war. Später veräußerte er die Immobilie, und die neue Vermieterin kündigte den Mietvertrag unter Berufung auf das fehlende Schriftformerfordernis zum Ende des Jahres 2008 . Sie verklagte ihn auf Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten, als er nicht fristgerecht ausgezogen war.
Die Entscheidung des BGH zur Schriftformheilungsklausel
Letzten Endes hatte die Klage Erfolg, und der Mieter muss das Objekt räumen. Es war unstreitig, dass aufgrund der mündlichen Änderung des Mietvertrags die Schriftform nicht eingehalten worden war. Hierauf konnte sich die Erwerberin nach Auffassung des BGH auch berufen. Ihr konnte nicht treuwidriges Verhalten und somit ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegen gehalten werden. Nach Ansicht des Gerichts war die Schriftformheilungsklausel jedenfalls für die Klägerin als Erwerberin der Immobilie nicht bindend. Die Schriftformvorschrift des § 550 BGB bezwecke, die lange Laufzeit des Vertrags und die sonstigen Bedingungen zu dokumentieren und diesem einem potentiellen Erwerber der Immobilie deutlich zu machen. Sind diese für ihn nicht erkennbar, soll er sich unter Einhaltung der Kündigungsfrist aus dem Mietverhältnis befreien können. Aus diesem Grund sei die Erwerberin nicht an die Schriftformheilungsklausel gebunden und verpflichtet gewesen, einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen, der aufgrund der Optionsklausel zugunsten des Mieters letztlich bis 2022 laufen konnte. Sie habe vielmehr kündigen dürfen.
Dem beklagten Mieter half auch nicht, dass der neuen Vermieterin die formunwirksame Abänderung des Mietvertrags durch das Bestätigungsschreiben des Insolvenzverwalters bekannt war. Er war nämlich nicht bereit gewesen, den Mietvertrag mit dem aktuellen Inhalt formwirksam zu unterzeichnen, sondern wollte gleichzeitig über eine Herabsetzung der Miete verhandeln.
Offen ist nach diesem Urteil immer noch die Frage, ob eine Schriftformheilungsklausel den Vermieter bindet, wenn die Immobilie nicht verkauft wurde, also es sich noch um den Vertragspartner handelt, der den Mietvertrag seinerzeit geschlossen hatte. Ein Erwerber jedenfalls hat nach diesem Urteil Chancen, sich von dem Vertrag lösen zu können.
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Ich bin Rechtsanwältin und Fachanwältin für Arbeitsrecht und seit 2003 zur Rechtsanwaltschaft zugelassen. Nachdem ich einige Jahre als angestellte Anwältin gearbeitet habe, gründete ich 2009 meine eigene Kanzlei. Ich befasse mich mit dem Zivil- und Wirtschaftsrecht insbesondere dem Arbeits-, Miet- und Insolvenzrecht und vertrete hierbei sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen.
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