Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 5
Der Vermieter möchte das Mietobjekt nach einer bestimmten Zeitspanne wieder zur Verfügung haben. Im Bereich des Wohnungsmietrechts ist die Befristung von Mietverträgen nur begrenzt zulässig. Unwirksame, bzw. unzulässige Befristungen führen dazu, dass das Mietverhältnis als unbefristet gilt.
Hier bietet sich die Vereinbarung eines so genannten Zeitmietvertrages an.
§ 575 Zeitmietvertrag
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
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Die Gründe der Befristung sollten unbedingt im Mietvertrag schriftlich und ausführlich dargelegt werden. Bloße Wiederholung des Gesetzeswortlauts reicht nach ständiger Rechtsprechung nicht aus. Es sollten unbedingt die dem Befristungsgrund zuzuordnenden Tatsachen mitgeteilt werden. Fehler führen auch hier zu einer Unwirksamkeit der Befristung und damit zu einem unbefristeten Mietverhältnis. Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.
Vermieter sollten unbedingt bedenken, dass auch bei einer wirksamen Vereinbarung einer Befristung in der Praxis häufig Probleme auftreten. Zu Beispiel könnte es sein, dass der Mieter nicht auszieht und sich auf die Unwirksamkeit der Befristung beruft. Dann ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zunächst noch ein Räumungsverfahren notwendig. Etwaige Planungen sollten zeitlich darauf abgestimmt werden. Im Streitfall sollte überlegt werden, ob nicht vorsorglich neben dem Berufen auf die wirksame Befristung bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen vorsorglich zusätzlich eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird.
Praxistipp: Wer bereits sicher weiß, dass er die eine Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt benötigt, sollte sich die befristete Vermietung sehr genau überlegen. Manchmal ist es sinnvoller, den im Zusammenhang mit einem Leerstand auftretenden Mietausfall hinzunehmen als später das Risiko einer verzögerten Bezugsmöglichkeit. Im Einzelfall sicherlich rechtlich nicht ohne Risiko, aber eine Alternative: Der Vermieter vermietet an einem gut bekannten und vertrauenswürdigen Mieter. Dieser Mieter vermietet dann einen Teil der Wohnung/des Hauses an einen Untermieter weiter. Der Vorteil: Der Untermieter ist regelmäßig rechtlich deutlich schlechter gestellt als Hauptmieter.
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