ARAG Experten nennen Regeln, für Grundstücke ohne öffentlichen Zugang
Wenn ein Grundstücksbesitzer keinen öffentlichen Zugang zu seinem Grundstück hat benötigt er ein Wegerecht über ein fremdes Grundstück. Das führt oft zu Streitigkeiten zwischen den Nachbarn und hat auch Auswirkungen, wenn eines der betroffenen Grundstücke veräußert werden soll. ARAG Experten sagen, was es zu beachten gilt.
Wegerecht: Geh- und Fahrtrecht
Ein Wegerecht kommt üblicherweise auf Grundstücken zum Tragen, die in zwei kleinere aufgeteilt wurden und von denen das hintere ausschließlich über das an der Straße gelegene zu erreichen ist. Es wird unterschieden zwischen herrschendem und dienendem Grundstück. Das dienende Grundstück ist dabei dasjenige, das überquert wird. Das herrschende hingegen profitiert vom Wegerecht und wird auch als Hinterliegergrundstück bezeichnet. Dabei wird außerdem zwischen Geh- und Fahrtrecht unterschieden: So sieht ein Gehrecht nicht vor, dass das Wegerecht auch mit einem Auto (Fahrrecht) ausgeübt werden darf.
Die rechtliche Grundlage
Ein Wegerecht kann sowohl privatrechtlich als auch öffentlich-rechtlich begründet werden. Handelt es sich um ein öffentlich-rechtliches Wegerecht, wird dies in Form einer so genannten Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen. Privatrechtlich kann ein Wegerecht hingegen in unterschiedlicher Weise begründet werden:
-Schuldrechtliche Vereinbarung zwischen zwei Personen
Eine solche Vereinbarung gilt ausschließlich für die unterzeichnenden Personen. Die Konsequenz: Bei einem Immobilienverkauf erlischt das Wegerecht. Wichtig: Eine solche Vereinbarung kann auch mündlich geschlossen werden und ist damit rechtskräftig.
-Bestellung einer Grunddienstbarkeit
Wird eine Grunddienstbarkeit bestellt, bleibt das Wegerecht auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen, da es sich um ein so genanntes dingliches Recht handelt und sich nicht auf eine Person bezieht. Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit erfolgt durch Eintrag im Grundbuch des dienenden Grundstücks.
Das Wegerecht bei Verkauf des Grundstücks
Ein Grundstück mit einem dinglichen Wegerecht ist im Wert geringer als ein unbelastetes Grundstück, denn in der Regel wollen Kaufinteressenten ein Grundstück zur freien Verfügung erwerben. Entsprechend kann der Verkaufspreis beim Grundstücksverkauf mit Wegerecht geringer ausfallen als beim Verkauf eines unbelasteten Grundstückes, so ARAG Experten.
Gewohnheitsrecht
Angenommen, ein Grundstückseigentümer überquert aus Gewohnheit stets ein anderes Grundstück, um zu seinem Haus zu gelangen. Dann leitet sich daraus kein Rechtsanspruch ab – auch wenn der Eigentümer des betreffenden Grundstücks dies bislang geduldet hat. Rechtssicherheit bietet ausschließlich eine Grunddienstbarkeit, sofern ein Grundstück verkauft wird. Alternativ müsste mit dem Eigentümer des dienenden Grundstücks eine neue schuldrechtliche Vereinbarung getroffen werden. Diese könnte sich allerdings bei einem späteren Grundstücksverkauf wieder als nachteilig erweisen, da dann das Wegerecht erneut vereinbart werden muss.
Wer trägt die Kosten?
Mit dem Wegerecht sind auch Kosten verbunden, die durch die laufende Instandhaltung der Zuwegung anfallen. Auch muss geklärt werden, wer beispielsweise im Winter bei Schnee und Eis für die Verkehrssicherheit sorgt und die damit verbundenen Arbeiten übernimmt. Dies kann und sollte individuell festgelegt werden, um spätere Streitigkeiten über die Kosten und Zuständigkeiten zu vermeiden. Wurde eine Geldrente oder Notwegrente als Nutzungsentgelt für das Wegerecht festgelegt, ist der Eigentümer des herrschenden Grundstücks verpflichtet, diese Zahlung entsprechend der Vereinbarung zu leisten.
Weitere Pflichten beim Wegerecht
Der Rechteinhaber darf das Wegerecht nicht in beliebiger Weise ausüben, sondern ist angehalten, den Zugang zu seinem Grundstück möglichst schonend zu nutzen. Dies bedeutet, dass er die Auflagen einhalten muss, die an das Wegerecht geknüpft sind. Zudem muss er dafür sorgen, dass das Eigentum auf dem dienenden Grundstück weder beschädigt noch beeinträchtigt wird. So ist beispielsweise bei einem Fahrrecht nicht vorgesehen, dass das Auto des Wegerechtsinhabers auf dem Zuweg geparkt werden darf. Umgekehrt darf der Eigentümer des dienenden Grundstücks diesen nicht versperren.
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