3,6 Mrd. Euro – so hoch ist das Transaktionsvolumen, das 2014 allein mit Logistikimmobilien in Deutschland erzielt wurde und mit dem diese Anlageform endgültig in der Asset-Klasse angekommen ist. Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase suchen Investoren nach rentablen Anlagemöglichkeiten bei kalkulierbarem Risiko und finden diese zunehmend in Logistikimmobilien, die inzwischen eine attraktive Alternative zu anderen Immobilienklassen wie Büro und Einzelhandel darstellen.
“Logistikimmobilien bergen in reifen Märkten deutlich weniger Risiken als angenommen und weisen vielmehr relativ geringe Volatilitäten auf”, erklärt Nikolai Windhäuser, Leiter der Stuttgarter Logivest-Niederlassung. “Damit sind sie risikoärmer als andere Asset-Klassen und bringen höhere Renditen.”
Investmentmanager und Projektentwickler zählen zu den stärksten Verkäufergruppen. Die aktivste Käufergruppe bilden die institutionellen Investoren. “Aber auch Privatinvestoren, Family Offices und Value-Add-Investoren entdecken die Logistikimmobilie zunehmend für sich”, so Nikolai Windhäuser. Kleinere Objekte unter der 10-Millionen-Euro-Grenze werden zum Beispiel gern von vermögenden Privatpersonen gekauft.
Wie Logivest feststellt, drängen vermehrt Investoren aus dem Ausland (wie zuletzt in 2006 und 2007) auf den Markt bzw. lenken deutsche Fondsanbieter ausländische Kapitalströme in den deutschen Markt. Bei großen Transaktionen ist der Anteil ausländischer Investoren inzwischen fast doppelt so hoch wie der Anteil heimischer Investoren. So waren 2013 ausländische Investorenmit knapp 50 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen beteiligt, in 2014 waren es bereits 65 Prozent, während in anderen Asset-Klassen der Anteil ausländischer Investoren nur um die 30 Prozent ausmacht.
“Die große Nachfrage nach Core und Core Plus Objekten mit den klassischen Anforderungen kann dabei längst nicht mehr befriedigt werden”, sagt Nikolai Windhäuser. Dass viele Eigentümer ihre Objekte aufgrund fehlender Anlagealternativen halten, führe zu einer weiteren Verknappung des Angebotes. Neue Objekte wiederum seien oft noch nicht im Verkaufsstadium und viele Investoren weichen daher auch auf kleinere Hallen aus älteren Baujahren und mit kürzeren Mietvertragslaufzeiten aus – mit dem Ergebnis, dass mehr Transaktionen im gewerblichen Non-Core / Value Add-Segment getätigt werden. Auch die sogenannten B- und C-Standorte sind momentan leichter und zu deutlich höheren Kaufpreisen als im langjährigen Vergleich zu platzieren.
Damit ist für Verkäufer von Logistikimmobilien ein optimaler Zeitpunkt, um Objekte mit kleineren Volumen zwischen fünf und 15 Millionen Euro sowie mit kürzeren Laufzeiten von zwei bis fünf Jahren auf dem Investmentmarkt zu platzieren. Für Unternehmen ist der Zeitpunkt ideal, nicht mehr zwingend betriebsnotwendige Standorte im Rahmen eines Sales-and-Lease-Back-Geschäftes zu sehr guten Preisen zu verkaufen. “Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Logistikimmobilien weiter steigen wird und erwarten für 2015 ein Transaktionsvolumen auf gleich hohem Niveau, sofern die Niedrigzinsphase weiter anhält, wovon wir ausgehen, und es keine negativen äußeren Einwirkungen auf den deutschen Markt geben wird”, erklärt Nikolai Windhäuser. “Der Wettbewerb nicht nur um die besten Objekte verschärft sich.”
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