Stichwort des Monats September: Gewerbe in der Mietwohnung

Dürfen Mieter in ihrer Wohnung gewerblich tätig werden?

Immer mehr Existenzgründer und Kleingewerbetreibende arbeiten “von zu Hause aus”. Die Palette der ausgeübten Berufe reicht dabei von der Hausfrau, die sich als Tagesmutter betätigt, über den Heimarbeiter, der Kugelschreiber montiert, bis zum Webdesigner, der von seinem Home-Office aus Kunden betreut. Nicht immer ist jedoch der Vermieter mit dieser Nutzung der Wohnung einverstanden – und manchmal gibt es auch Ärger mit den Nachbarn. Faustregel ist hier: Solange ein Gewerbe nach außen nicht erkennbar ist und niemanden belästigt, kann auch niemand etwas dagegen sagen. Für manche Berufe gibt es jedoch besondere Regeln. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung stellt drei Urteile zum Thema “Gewerbeausübung in der Mietwohnung” vor.

Fall 1: Mieter mit Angestellten
Ein Mieter hatte eine Wohnung gemietet, die laut Mietvertrag ausschließlich für das Wohnen genutzt werden durfte. Andere Nutzungen waren laut Vertrag nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt. Der Mieter betätigte sich als Immobilienmakler. Er richtete in der Wohnung sein Büro ein. Der Vermieter kündigte nach vergeblicher Abmahnung fristlos den Mietvertrag. Laut D.A.S. Rechtsschutzversicherung erklärte der Bundesgerichtshof, ein Vermieter müsse gewerbliche oder freiberufliche Aktivitäten in der Mietwohnung nicht dulden, wenn diese nach außen erkennbar wären. In manchen Fällen könne der Vermieter verpflichtet sein, eine teilgewerbliche Nutzung zu erlauben – aber nur dann, wenn bei der konkreten Tätigkeit auch mit Publikumsverkehr Wohnung und Mitmieter nicht mehr in Mitleidenschaft gezogen würden als bei einer normalen Wohnnutzung. Sobald jedoch – so wie hier – in der Wohnung auch noch Mitarbeiter des Mieters beschäftigt würden, habe der Mieter keinen Anspruch mehr auf eine Erlaubnis.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.07.2009, Az. VIII ZR 165/08

Fall 2: Tagesmutter in der Wohnanlage
Die Mieterin einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage betätigte sich als Tagesmutter. Sie betreute regelmäßig ganztägig bis zu fünf Kinder zwischen 0 und drei Jahren gleichzeitig. Eine Erlaubnis der Stadt und der Wohnungseigentümerin bestand. Eine Nachbarin ging gegen die Kinderbetreuung vor. Laut Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war eine gewerbliche Nutzung der Wohnungen nur mit Zustimmung des Verwalters erlaubt. Werde diese verweigert, könne die Eigentümerversammlung mit dreiviertel Mehrheit der abgegebenen Stimmen anders entscheiden. Der Verwalter verweigerte seine Zustimmung, die Eigentümerversammlung entschied gegen die Kinderbetreuung. Diese wurde fortgesetzt. Die Nachbarin verklagte die Wohnungseigentümerin auf Unterlassung dieser Wohnungsnutzung. Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass die ganztägige kostenpflichtige Betreuung von bis zu fünf kleinen Kindern die Ausübung eines Gewerbes darstelle. Ohne Erlaubnis des Verwalters oder der Eigentümerversammlung sei diese Nutzung gemäß Teilungserklärung unzulässig. Sozialrechtliche Regelungen über das Verfügbarmachen einer ausreichenden Anzahl an Betreuungsplätzen für Kleinkinder würden zwar die zuständigen Behörden zur Schaffung solcher Plätze verpflichten – in die Verhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander würde durch diese Regelungen jedoch nicht eingegriffen. Hier sei allein die Vorgabe der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft maßgeblich. Wie die D.A.S. Rechtsschutzversicherung mitteilt, entschied das Gericht, dass die Tagesmutter-Tätigkeit in der Wohnung daher eingestellt werden müsse.
BGH, Urteil vom 13.07.2012, Az: V ZR 204/11

Fall 3: Musikunterricht in der Mietwohnung
Eine Mieterin wohnte bereits seit 1954 in ihrer Wohnung. Im Jahr 2006 zog ihr Sohn mit ein, um seine Mutter zu pflegen. 2011 verstarb die Mieterin und der Sohn teilte dem Vermieter mit, dass er seinen gesetzlichen Anspruch auf Eintritt in das Mietverhältnis wahrnehme. Der Vermieter kündigte ihm jedoch kurz darauf – mit der Begründung, dass er seit Jahren ohne Erlaubnis in der Wohnung gewerblichen Gitarrenunterricht erteile. Diese Nutzung sei nicht zulässig, auch habe es durch die Musikbeschallung erhebliche Streitereien mit den Mitmietern gegeben, welche den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigten. Nach Angaben der D.A.S. Rechtsschutzversicherung entschied der Bundesgerichtshof, dass der Mieter die Wohnung zu räumen habe. Ein Anspruch auf eine Erlaubnis zur gewerblichen Nutzung der Wohnung bestehe nicht, da Wohnung und Mitmieter hier in einer Weise strapaziert würden, die weit über das normale Maß der Wohnnutzung hinaus ginge: Der Gitarrenlehrer unterrichtete an drei Wochentagen bis zu zwölf Schüler.
BGH, Urteil vom 10.04.2013, Az. VIII ZR 213/12
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