Der rechtliche Aspekt des Immobilienmarktes: RERA-Formulare und Vorschriften
Wenn Sie eine Immobilie in Dubai kaufen oder verkaufen, müssen Sie sich mit einer Vielzahl rechtlicher Formalitäten auseinandersetzen. Wenn Sie also keine Ahnung von den spezifischen Verfahren oder Dokumenten haben, die in diesem Prozess benötigt werden, kann dies unerwünschte Auswirkungen haben und den Prozess in die Länge ziehen. Viele Investoren erwägen den Kauf von Immobilien in den UAE, daher werden wir uns die rechtlichen und praktischen Aspekte des Immobilienbesitzes in den UAE genauer ansehen.
Wer kann in den UAE Immobilien besitzen und welche Rechte und Vorteile erlangen? Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält kein direktes Verbot des ausländischen Eigentums an Grundstücken. Jedes Emirat kann seine eigenen Vorschriften für den Immobilienbesitz erlassen. Bürger der UAE, Bürger der GCC-Länder und Unternehmen, die sich vollständig in ihrem Besitz befinden, können überall in Dubai Immobilien besitzen (Artikel 4 des Gesetzes Nr. 7 von 2006). Bürger, die nicht aus den UAE oder dem Golf-Kooperationsrat stammen, können in bestimmten Gebieten Dubais Grundbesitz, Erbpacht (bis zu 99 Jahre) oder Nießbrauch erwerben, wie in der Verordnung Nr. 2 von 2006 (geändert durch die Verordnung Nr. 1 von 2010) festgelegt. Staatsangehörige anderer Länder als der UAE und des Golf-Kooperationsrates können Immobilien in den freien Wirtschaftszonen besitzen.
RERA-Formulare
Bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften zwischen Maklern, Käufern und Verkäufern sollten einige grundlegende Formulare des Dubai Land Department verwendet werden, die das Gesetz der Vereinigten Arabischen Emirate vorschreibt. Werfen wir einen genaueren Blick auf die Dokumente.
Formular A
Dieses RERA-Formular ist eines der wichtigsten. Alle, die ihre Immobilie in den UAE verkaufen wollen, sollten sich dieses Dokument genauer ansehen. Wenn der Verkäufer einen Makler findet, der den Verkauf durchführt, müssen beide ein RERA-Formular A unterzeichnen.
In diesem Formular werden die wichtigsten Punkte des zwischen dem Verkäufer und dem Makler abgeschlossenen Geschäfts festgehalten. Es umfasst alle Aspekte der Immobilie und ihrer Eigenschaften. Das Formular muss auch die finanziellen Details wie Preis, Hypothekenstatus und Zahlungsfristen enthalten. Auch die Art und Weise, wie die Immobilie verkauft werden soll, wird auf dem Formular angegeben. Dieser Punkt ist eine Garantie dafür, dass die Immobilie nicht ohne gemeinsames Einverständnis bei anderen Diensten oder Websites eingestellt wird. Wenn beide Parteien das Formular A unterzeichnet haben, bestätigt Trakheesi DLD dies und weist der Immobilienanzeige eine Nummer zu.
Wenn eine Immobilie inseriert wird, sollte der Makler die Informationen des Verkäufers einholen. Wenn zwei oder mehr Personen Eigentümer der Immobilie sind, muss das RERA-Formular A von beiden Eigentümern unterzeichnet werden.
Formular B
Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie in den VAE entscheiden, müssen Sie Formular B unterschreiben. Dies ist ein RERA-Formular, mit dem der Käufer den Abschluss eines Geschäfts mit dem Makler bestätigt und akzeptiert. Um eine reibungslose und bequeme Suche nach Immobilien zu gewährleisten, raten wir Ihnen, nach Maklern mit RERA-Zertifizierung zu suchen.
Vereinbarungen vor dem Kaufvertrag für Immobilien in den VAE
Der Käufer und der Verkäufer unterzeichnen in der Regel eine kurze Absichtserklärung, in der die wichtigsten Details des Geschäfts bestätigt werden. In der Regel ist eine solche Absichtserklärung für die Parteien bis zur Unterzeichnung eines Kaufvertrags verbindlich.
VAE-Kaufvertrag (Formular F von RERA)
Der Vertrag basiert ausschließlich auf Angebot und Annahme und wird durch das Zivilgesetzbuch (Bundesgesetz 5/1995) geregelt. Auf dem Formular F des Dubai Land Department werden die Immobilie, die finanziellen Details und die von beiden Parteien an die Makler gezahlten Gebühren aufgeführt. Das Formular F der RERA ist nur dann gültig, wenn es vom Makler unterzeichnet, beglaubigt und datiert wurde.
Im Mai 2014 initiierte das Dubai Land Department die Einführung einheitlicher Immobilienverträge, bei denen es sich um Vorlagen für schriftliche Verträge handelt, die bei allen Immobiliengeschäften zu verwenden sind und je nach Bedarf durch weitere Modalitäten ergänzt werden können. Dies ist eines der obligatorischen RERA-Formulare für alle Immobiliengeschäfte in Dubai. Ein Notar ist für den Kaufvertrag nicht erforderlich.
Der Kaufvertrag kann von der Gegenpartei aufgesetzt und per E-Mail versandt werden. Der ausgefüllte Kaufvertrag muss der zuständigen Landbehörde zur Registrierung vorgelegt werden.
Garantien des UAE-Immobilienverkäufers
Der Verkäufer garantiert:
– Eigentumsrechte werden nicht belastet oder verpfändet
– Recht zum Verkauf
– Keine Schulden, sofern die Nebenkosten vollständig bezahlt sind
– Die Verpflichtungen für die Immobilie und die Erschließung sind erfüllt.
In Dubai wird davon ausgegangen, dass der Bauträger einer nicht fertiggestellten Immobilie dem Käufer die in Artikel 26 des Gesetzes 27/2007 genannten Garantien gegeben hat. Das Zivilgesetzbuch enthält einige Bestimmungen, die für Vereinbarungen über den Verkauf von Grundstücken geeignet sind.
Die Pflichten des Käufers einer Immobilie in den UAE
Der Käufer muss die Hälfte der Grundstücksübertragungsgebühr zahlen, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Der Käufer muss die erforderlichen Papiere bei der zuständigen Landbehörde einreichen, um den Eigentumsübergang zu vollziehen (z. B. ein Visum oder eine Emirates ID im Falle einer Privatperson oder Unternehmensdokumente für eine Gesellschaft).
Immobilienpachtverträge in den UAE
Der Mietvertrag muss nicht in schriftlicher Form vorliegen, um rechtsgültig zu sein, obwohl es in Zukunft viel schwieriger sein wird, eine Verpflichtung auf der Grundlage einer mündlichen Vereinbarung nachzuweisen.
Im März 2017 führte das Dubai Land Department den verbindlichen Unified Ejari Tenancy Contract ein, bei dem es sich um Vorlagen für schriftliche Mietverträge handelt, die für alle Miettransaktionen zu verwenden sind und bei Bedarf um weitere Modalitäten ergänzt werden können.
Das Zivilgesetzbuch enthält bestimmte implizite Bestimmungen in Bezug auf Mietverträge (Artikel 742-796). In Dubai enthält das Gesetz 26/2007 bestimmte Bestimmungen zu Mietverträgen. Beispielsweise kann ein Vermieter einen Mieter während der Laufzeit des Mietvertrags kündigen, wenn die Miete nicht bezahlt wird.
Der Mietvertrag enthält in der Regel folgende Punkte:
– Mietbedingungen
– Zusammenfassung der Räumlichkeiten
– Erlaubte Nutzung
– Ausgaben
– Bedingungen für Reparatur und Instandhaltung
Die Parteien können die Mietdauer frei vereinbaren. Büromietverträge haben in der Regel eine Laufzeit von drei bis fünf Jahren, und gegen Ende der Vertragslaufzeit kann über Verlängerungen gesprochen werden. Die maximale Mietdauer beträgt 99 Jahre. Der Mieter kann die gemieteten Räumlichkeiten nach Ablauf der Mietzeit ohne offizielle Benachrichtigung räumen, sofern im Mietvertrag nichts anderes festgelegt ist.
Nach Artikel 757 des Zivilgesetzbuchs der VAE gilt der Mietvertrag als zu den ursprünglichen Bedingungen und für den gleichen Zeitraum verlängert, wenn der Mieter das Objekt mit Wissen des Vermieters und ohne dessen Einwände weiter nutzt.
Ähnlich verhält es sich, wenn der Mieter nach Ablauf des Mietvertrags in der Immobilie bleibt und der Vermieter keine Einwände erhebt. Dann verlängert sich der Mietvertrag automatisch zu den gleichen Bedingungen wie der ursprüngliche Mietvertrag oder um ein Jahr, je nachdem, welcher Zeitraum kürzer ist (Artikel 6 des Gesetzes 26/2007).
Schlussfolgerung
Dies sind die grundlegenden rechtlichen Details, die Sie kennen sollten, wenn Sie in den UAE eine Immobilie kaufen, verkaufen oder mieten möchten. Dies ist keine vollständige Liste des rechtlichen Rahmens, und er kann je nach Emirat variieren. Solange Sie einen vertrauenswürdigen und kompetenten Makler beauftragen, gibt es keinen Grund, warum das Geschäft nicht einwandfrei ablaufen sollte.
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