Unter welchen Voraussetzungen können Vermieter die Räumpflicht wirksam auf Ihre Mieter übertragen? – Eine Darstellung der Rechtslage anhand des Urteils des OLG Hamm vom 21.12.2012, I-9 U 38/12
Es wird auf oft auf die leichte Schulter genommen: Im Winter findet man viele Bürgersteige oder auch Wege auf privaten Grundstücken, die nicht ausreichend von Schnee geräumt oder bei Glatteis abgestreut wurden, und zwar nicht nur zu Nachtzeiten oder unmittelbar nach dem Schneefall, sondern als dauerhaften Zustand.
Teuer wird es dann, wenn sich jemand verletzt und schwer stürzt, so wie die ältere Dame in dem vom OLG Hamm entschiedenen Fall, die sich vor ihrer Haustür auf dem Weg zum Bürgersteig einen Oberschenkelhalsbruch zuzog, das unmittelbar bevorstehende Weihnachtsfest im Krankenhaus verbringen und sich dann noch einer Rehabilitationsmaßnahme unterziehen musste.
Im Nachgang verklagte sie ihre Vermieter und eine weitere Mieterin, die nach ihrer Auffassung an diesem Tag Räumdienst hatte, und verlangte Schadensersatz und Schmerzensgeld von über EUR 20.000,00. Gegen die Vermieter, die als Eigentümer des Grundstückes verkehrssicherungspflichtig waren, hatte sie Erfolg und erlangte ein Schmerzensgeld von immer EUR 7.000,00 sowie den weiteren Schadensersatz. Die Mitmieterin, die den Weg keine Stunde vor dem Unfall geräumt haben wollte und die sich vom Gericht fragen lassen musste, ob sie dies auch korrekt erledigt hatte, musste wegen eines Fehlers der Vermieter nichts zahlen. Diese hatten nämlich in den Mietverträgen nicht klar geregelt, dass die Mieter den Weg zur Straße räumen müssen. Sie hatten zwar später einen sog. Räumplan in die Briefkästen eingeworfen, nachdem die Mieter gegen die Beauftragung eines gewerblichen Winterdienstes wegen der anfallenden Kosten protestiert hatten. Diese einseitige Erklärung war jedoch keine wirksame Weitergabe der Räumpflicht. Die Vermieter hatten diese nicht wirksam übertragen, so dass die an diesem Tag eigentlich zuständige Mitmieterin keinen Schadenersatz leisten musste.
Die Vermieter mussten sich zudem weiter vorwerfen lassen, dass sie die Ausführung des Winterdienstes nicht hinreichend kontrolliert haben, was selbst bei wirksamer Übertragung auf die Mieter ihre Aufgabe gewesen wäre.
Der gestürzten Mieterin wurde jedoch ein Mitverschulden angerechnet, so dass ihre Forderung erheblich gekürzt wurde. Es spricht nach Ansicht des OLG Hamm stets der erste Anschein dafür, dass jemand, der auf Schnee und Eis ausgleitet, nicht ausreichend aufgepasst hat. Diesen Anschein konnte die Klägerin nicht entkräften.
Fazit: Wer als Vermieter sich seiner Verkehrssicherungspflicht entledigen möchte, muss die Räumpflicht den Mietern rechtssicher auferlegen oder einen Winterdienst beauftragen, wobei diese Kosten dann möglichst als von den Mietern zu tragende Nebenkosten im Mietvertrag aufgenommen werden sollten. Aber auch dann ist eine regelmäßige Kontrolle notwendig und sollte auch dokumentiert werden. Auch Mieter sollten diese Frage nicht vernachlässigen. Die verklagte Mitmieterin im Fall des OLG wird sich sicher im Nachhinein wünschen, der Beauftragung des professionellen Winterdienstes zugestimmt zu haben. Denn auch wenn ihre Nachbarin letztlich keinen Erfolg gegen sie hatte, war der lange Prozess sicher eine nervliche und zeitliche Belastung.
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Ich bin Rechtsanwältin und Fachanwältin für Arbeitsrecht und seit 2003 zur Rechtsanwaltschaft zugelassen. Nachdem ich einige Jahre als angestellte Anwältin gearbeitet habe, gründete ich 2009 meine eigene Kanzlei. Ich befasse mich mit dem Zivil- und Wirtschaftsrecht insbesondere dem Arbeits-, Miet- und Insolvenzrecht und vertrete hierbei sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen.
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