Einem Kauf von Immobilen – ebenso wie dem Forderungskauf bei NPL”S – sollte eine sorgfältige Due-Diligence vorausgehen, um nicht wirtschaftlichen Schiffbruch zu erleiden. Hierzu ein Report eines Dienstleisters in diesem Aufgabengebiet (Ing.-Büro Heinz Jasken, Berlin, www.buero-jasken.de).
Wer interessiert sich nicht in Zeiten von Euro-Krisen und niedrigen Kreditzinsen für die Anlage in Immobilien ? Die aktuelle Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt ist ein Parameter für diese Entwicklung. Stark volatile Märkte haben den Langfrist-Anleger zum großen Teil aus den Börsen verscheucht, gesucht werden Anlagen mit Substanz und Erträgen.
Nur woher weiß ein Interessent, der sich nicht täglich mit der Materie befasst, nach was er suchen soll ? “Gut und Böse” zu unterscheiden hilft nur der Rat von Experten, die Erfahrung in diesem Metier besitzen.
“Unser Team aus Spezialisten der Immobilienwirtschaft ist unser größtes Kapital”, so der Inhaber Heinz Jasken über seine Arbeit, “dazu mehr als 1.200 Grundstücksverkäufe jeglicher Art – vom unbebauten Acker bis hin zum Wohn- und Geschäftshaus.” Seit 1995 werden Grundstücksverkäufe im Auftrag von Bundes- und Landesgesellschaften, z.B. der BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH und der BBG Brandenburgische Boden GmbH, die Deutsche Bank AG in London sowie für weitere Banken und Privatpersonen vorbereitet und umgesetzt.
Landwirtschaftsflächen / Agrarland
“Vor 2006/07 haben viele z.B. über die Anlage von Kapital in landwirtschaftlichen Flächen gelacht”, so Heinz Jasken. “Wir waren damals praktisch die Einzigen in der Branche, die in nennenswertem Umfang Flächen für Auftraggeber gekauft und langfristig verpachtet haben. Mittlerweile sind es etwa 5.000 ha Landwirtschaftsflächen allein in Deutschland, die für unsere Auftraggeber verwaltet werden.”
Seit dem Boom in der Landwirtschaft mit explodierenden Kauf- und Pachtpreisen hat der gesamte Bodenmarkt eine fast schon politische Dimension erreicht. Interessenverbände und Landesregierungen setzen sich z.T. massiv für Restriktionen im Landerwerb durch Dritte ein. Dabei diente doch der ursprüngliche Zweck dieser sehr langfristigen Anlagen (der überwiegende Teil der Flächen ist für mindestens 20 Jahre fest an Nutzer verpachtet) dazu, die örtlichen Betriebe zu stärken, ihre Eigenmittel zu schonen und ihnen einen verlässlichen Verpächter als Partner zu besorgen. Nach wie vor wird nach Landwirtschaftsflächen mit einem vernünftigen Verhältnis zwischen Kaufpreis und Pachtzins gesucht, aber dies wird immer schwieriger im weiterhin steigenden Marktumfeld.
Eigentumswohnungen als kleine Kapitalanlage
Für den kleineren Anleger immer wieder interessant sind Eigentumswohnungen. Doch auch hier hat der Preis in gefragten Lagen stark angezogen. In zentralen Lagen v.a. von Ballungszentren erreichen die Kaufpreise teilweise das Niveau der Nachwendejahre, als in der Euphorie und dem Verlangen nach Steuerabschreibungen praktisch alles gekauft und bezahlt wurde.
“Hier hatte viele Jahre Ernüchterung eingesetzt, Eigentumswohnungen z.B. in mittleren Lagen Berlins waren bis vor etwa 3 Jahren nur schwer zu vermarkten. Zumal wir viele Wohnungen aus Abwicklungsprojekten von Banken im Angebot hatten, die entsprechend abgewirtschaftet und renovierungsbedürftig waren. Heute allerdings rennen uns damals absagende Interessenten die Türen ein und würden für die Angebote deutlich mehr bezahlen als wir damals verlangt haben” erläutert Heinz Jasken.
Pluspunkt: auf breiter Front sind Banken bereit, heute auch teure Eigentumswohnungen zu finanzieren. Sei es als Anlageobjekt oder für Eigennutzer, und dies auch noch zu historisch niedrigen Zinsen. “Diese Entwicklung kann sich rächen, wenn heute eine zu kurze Zinsfestschreibung vereinbart und nur minimal getilgt wird. Dann steht der Käufer in einigen Jahren womöglich mit deutlich höheren Zinsen und einem hohen Restbetrag der Finanzierung da.”
Auch in Fragen der Finanzierung benötigen die meisten Interessenten Unterstützung – wer ist schon tagtäglich in diesem Metier unterwegs ? Und ob der “Verkäufer” einer Finanzierung der richtige Adressat hierfür ist, mag jeder selbst beurteilen.
Profis in diesem Geschäft sind hier meist an größeren Volumen, z.B. Wohnanlagen interessiert. Längst haben sich die meisten dieser Anlageprofis mit entsprechendem Sachverstand ausgestattet, sind somit auch hier dem Privatanleger voraus.
Renditevorteile für Gewerbeimmobilien
“Wer höhere Renditen erzielen mag, handelt am besten auch mal azyklisch” so Heinz Jasken. Wenn also alle den teuren Angeboten im Wohnungsbereich hinterherrennen, warum nicht mal den Erwerb einer gewerblich genutzten Immobilie in Erwägung ziehen ?
Hier verharren die Kaufpreise seit Jahren auf niedrigem Niveau. Die Ursache ? “Banken haben in den vergangenen 15 Jahren derart schlechte Erfahrungen mit gewerblichen Kunden bzw. gewerblichen Immobilien gemacht, da scheuen sie heute das Risiko – selbst wenn bei guter Bonität von Käufer und Mieter dieses eigentlich sehr gering ist.” Es gibt eine Reihe von Banken, die lehnen jegliche Form von Gewerbefinanzierungen von vorneherein ab, andere verlangen überproportional hohe Eigenkapitalanteile und Sicherheiten.
Dafür lassen sich hier aber echte Renditeschnäppchen machen, gerade auch aus Abwicklungsprojekten von Banken. Hier stehen Immobilien im Bereich ab 1 Mio. EUR zu Faktoren vom 9-12-fachen der Jahresnettokaltmiete (JNKM) im Angebot. Solche niedrigen Faktoren sind bei Wohnimmobilien in mittleren bis guten Lagen heute illusorisch, hier reicht die Spanne hinauf bis zum 25-fachen der JNKM. “In diesem Preisfenster geht es nicht mehr um Renditen sondern nur noch um sichere Anlage.”
NPL (Non Performing Loans)
Was im Kleinen gilt, das gilt hier auch im Großen: auch Käufer / Investoren von NPL-Portfolien (= notleidende Kredite anderer Gläubiger) sind gut beraten, sich bei einem Ankauf größerer Portfolien von immobilienbesicherten Darlehen vorher gründlich über den Sicherungsgegenstand zu informieren. “Die immobilienwirtschaftliche Seite zu betrachten ist mindestens so wichtig wie die rechtlichen Voraussetzungen einer Verwertungsmöglichkeit zu prüfen – auch wenn dies im Rahmen einer Due Diligence oftmals einher geht”, erläutert Heinz Jasken.
Neben der Beschaffung notwendiger Unterlagen lohnt ein fachkundiger Blick auf Lage, Zustand und Nutzungsperspektive. “Dies erfordert unbedingt einen vor Ort-Termin, auch wenn z.B. aufgrund von Vertraulichkeitsvereinbarungen eine Innenbesichtigung gar nicht möglich ist. Die Lage auf der einen oder anderen Straßenseite kann schon einen Marktwertunterschied von bis zu 100 % haben, so groß sind aktuell die Unterschiede in der Mikrolage.”
Eine übersichtliche Zusammenfassung der vor Ort-Aufnahme und der relevanten Daten auf wenig Papier rundet die Due Diligence ab und ermöglicht dem interessierten Investor eine kurze, knappe und dennoch aussagefähige erste Übersicht über den Sicherungsgegenstand.
“Die Due Diligence ist – wenn sie straff organisiert wird – gar nicht so teuer wie man vermuten möchte, in erster Linie geht es darum, in sehr kurzer Zeit mittels grober Schätzung einen Überblick zu schaffen.” Als Vorabeit für Verhandlungen dürfte dies heute unabdingbar sein. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass Vernachlässigung in diesem Bereich in vielen Fällen zu unrealistischen Kaufpreisen geführt haben. Die Investition in eine gute Due Diligence lohnt sich daher immer.
Due-Diligence
Und wie funktioniert es ? Worauf kommt es an ?
In kurzer Zeit möglichst viele Daten beschaffen, auswerten und einschätzen. Bei Ackerflächen sind dies z.B. Bodenwertzahlen, Katastereinsichten, Nutzerrecherchen, Auswertung bestehender Pachtverträge, Bodenrichtwerte, Kaufpreisauswertungen der BVVG und Gutachterausschüsse, Einholung Ämter-Stellungnahmen zu Vorkaufsrechten, GVO-Genehmigungen und mehr.
Beim Kauf von Eigentumswohnungen sind wichtige Voraussetzungen z.B. die Einsicht in Mietverträge und Grundbücher, Teilungserklärungen, Wohngeldabrechnungen und Protokolle von Eigentümerversammlungen. Bei größeren Immobilien ist es darüber hinaus die Ermittlung von Bewirtschaftungskosten und Mietpotenzialen. Und die Einschätzung, ob und wie eine Zwischenbewirtschaftung erforderlich ist, um die Wirtschaftlichkeit verkaufsfördernd zu erhöhen.
“Letztlich muss man – da ja der Zeitfaktor oftmals mit entscheidend ist – zu den meist wenigen Daten sehr schnell noch das ein oder andere beschaffen, dann aber auf der Basis dessen was vorhanden ist, eine Einschätzung des Marktwertes abgeben können.” So Heinz Jasken.
Zusammengefasst heißt dies: ein kurzer Überblick über die Ist-Situation mit Einschätzung von Entwicklungs- / Verbesserungsbedarf sowie eine realistische Vermarktungsperspektive.
Das Ing.-Büro Heinz Jasken ist seit 1995 in allen Fragen rund um die Eigentumsklärung und Bewertung von Immobilien tätig. Der Inhaber Heinz Jasken ist seit 2006 als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken im Gebiet der Land- und Forstwirtschaft durch die Senatsverwaltung für Justiz und Verbraucherschutz bestellt. Zusätzlich erfolgte 2006 die Zertifizierung als Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und Beleihungswertermittlung durch IHK Berlin.
Ein Schwerpunkt der Arbeit bildet – gemeinsam mit der Tochtergesellschaft GBS Grundstücksbörse & Service GmbH www.gbs-service.de – die Bearbeitung von Aufgaben in der Projektentwicklung, Steuerung, Marketing und Verkauf von Immobilien aus notleidenden Krediten (NPL – Non Performing Loans).
Auftraggeber sind überwiegend Banken und Unternehmen sowie auch Privatleute und Institutionen, Grundstücksgesellschaften des Bundes und der Länder. Regional ist sind Ing.-Büro & GBS GmbH neben der Bundeshauptstadt Berlin auch in allen anderen Bundesländern tätig.
Sachverständigenbüro für Grundstücksfragen
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