Geschiedene Ehegatten sind nicht mehr gezwungen, wegen einer gemeinsamen Immobilie auf Dauer im Streit zu liegen. OLG Karlsruhe Beschl.v.20.07.2017 – Az.: 2 UF 52/17
Das OLG Karlsruhe hat mit einer von Fachanwältin Werner-Schneider aus Wiesbaden erstrittenen Entscheidung vom 20.07.2017 die Rechtsprechung zur Mitwirkungspflicht geschiedener Ehegatten in der Teilungsversteigerung gefestigt. Nach der Scheidung kann die Teilungsversteigerung der gemeinsamen Immobilie nicht mehr verhindert werden. Der frühere Ehegatte hat eine Mitwirkungspflicht. Dazu gehört auch die Löschung der Grundschuld, wenn das Darlehen bereits zurückgezahlt ist.
Warum ist die Löschung der nicht mehr valutierten Grundschuld so wichtig?
Sind Ehegatten gemeinsam Eigentümer einer Immobilie, so bleiben sie es auch über die Scheidung hinaus, es sei denn sie haben sich in einer Scheidungsfolgenvereinbarung geeinigt, wer Alleineigentümer werden soll oder einvernehmlich den Verkauf des Eigenheims geregelt. Andernfalls bleibt nur der Weg über die Teilungsversteigerung. Dies kann sehr lange dauern und letztlich auch erfolglos sein – quasi unmöglich – wenn noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, das Darlehen jedoch bereits zurückgezahlt ist, die Grundschuld also nicht mehr valutiert. Dann wird sich kein Bieter finden, wenn die eingetragene Eigentümergrundschuld höher ist als der im Teilungsversteigerungsverfahren festgesetzte Verkehrswert der Immobilie. Das geringste Gebot ist nämlich die eingetragene Grundschuld in voller Höhe. Die Löschung der Grundschuld ist somit Voraussetzung für eine erfolgreiche Teilungsversteigerung.
Nur ganz ausnahmsweise bei Gefährdung der Existenz kann die Teilung verhindert werden
Das OLG Karlsruhe hat sich auch damit auseinandergesetzt, welche Gründe der blockierende Ehegatte im Einzelfall ausnahmsweise unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs gemäß § 242 BGB der Teilungsversteigerung entgegen halten kann. Der Verlust der wirtschaftlichen Existenzgrundlage ist die einzige Begründung, um die Teilung zu verhindern. Für den widersprechenden früheren Ehepartner muss die Teilung eine unbillige Härte und schlechthin unzumutbar sein.
Auszug aus dem Wohnungseigentum ist zumutbar
In dem zu entscheidenden Fall reichte das Vorbringen des Antragsgegners, der das Wohnungseigentum selbst bewohnte, nicht aus, um einen Ausnahmefall zu begründen. Er hatte angeführt wegen seines hohen Alters und einer zu niedrigen Rente sei es ihm nicht zumutbar nochmals umzuziehen und sein gewohntes Lebensumfeld zu verlassen. Vor allem sei die Wohnung für das Alter geplant gewesen. Dem OLG reichten diese Gründe nicht aus. Die Ehe war bereits seit 2007 geschieden und das Teilungsversteigerungsverfahren lief seit dem Jahr 2013. Sämtliche Einstellungsanträge waren zurückgewiesen worden und blieben auch nach Einlegung von Rechtsmitteln ohne Erfolg. Die Begründung war immer dieselbe wie auch im Verfahren vor dem OLG Karlsruhe. Das OLG folgerte daraus, dass der Antragsgegner schon seit Jahren mit einer Teilungsversteigerung rechnen musste und ausreichend Zeit hatte, sich auf die geänderte Lebenssituation einzustellen. Eine Existenzgefährdung sei deshalb nicht gegeben, weil ein ausreichendes Renteneinkommen die Anmietung einer angemessenen Wohnung ermögliche und ein Anteil am Versteigerungserlös in Höhe von 40.000,00 EUR auf den Antragsgegner entfiele. Im Übrigen stehe es ihm frei, die Immobilie im Versteigerungsverfahren selbst zu ersteigern.
Ersparnisse zum Erwerb der Immobilie können nach der Scheidung nicht mehr zurückgeholt werden
Dass der Antragsgegner seine Ersparnisse zum Erwerb der Immobilie verwendet hat, kann nicht mehr im Teilungsversteigerungsverfahren geltend gemacht werden. Hat es der widersprechende Ehegatte versäumt, im Zugewinnausgleich bei der Scheidung den gesetzlich vorgesehenen Vermögensausgleich zu betreiben, wird er im Teilungsversteigerungsverfahren hiermit nicht mehr gehört.
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