Die ewige Suche nach einem Nachmieter – was sollten Mieter
BGH 7.10.2015, VIII ZR 247/14
Bei einer vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es dem Mieter allein einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich von der Zuverlässigkeit und Bonität des Nachmieters überzeugen zu können.
Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin im Ruhrgebiet. ES wurde eine Festlaufzeit bis Ende April 2015 vereinbart.
Im März 2013 wechselte der Beklagte den Arbeitgeber und nahm eine neue Stelle in Norddeutschland an. Umgehend erklärten die Beklagten mit Blick auf die geänderten Lebensumstände die “fristgerechte Kündigung”. Zu diesem Zeitpunkt stellten sie die Mietzahlungen ein, räumten das Anwesen und gaben der Klägerin die Schlüssel zurück.
Die Klägerin akzeptierte die vorzeitige Kündigung der Beklagten jedoch nicht und verlangte einen geeigneten Nachmieter. Der Nachmieter müsse allerdings ebenfalls eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde. Der Interessent lehnte die Erteilung der geforderten Auskünfte jedoch ab.
AG und LG gaben der auf Zahlung von 5.664 EUR (Miete für die Monate Juli bis September 2013) und stellten fest, dass das Mietverhältnis bis Ende April 2014 fortbestehe. Auf die Revision der Klägerin, die von einem Fortbestehen des Mietvertrages bis mindestens zum 30.4.2015 ausging, hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Gründe:
Der Fortbestand des Mietverhältnisses könne bis mindestens 30.4.2015 nicht verneint werden.
Der vereinbarte Kündigungsausschluss wäre zwar wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten insgesamt gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn es sich dabei um eine AGB handelte. Das Berufungsgericht habe diesbezüglich aber keine Feststellungen getroffen. Es wurde somit zugunsten der Klägerin unterstellt, dass der Kündigungsausschluss individualvertraglich vereinbart bzw. ausgehandelt worden war.
Die Würdigung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe die Stellung eines Nachmieters vereitelt und müsse sich deshalb so behandeln lassen, als sei zum 30.4.2014 ein zumutbarer Nachmieter gefunden worden, sei nicht richtig. Es obliege allein dem Mieter einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gem. § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist allein Aufgabe des Mieters, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein ausreichendes Bild über die Zuverlässigkeit und Bonität des Nachmieters machen zu können. Gegebenenfalls müsse sich der Mieter unter Einschaltung eines Maklers um Mietinteressenten bemühen.
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