Berlin, 03.02.2015 – Pro Jahr wechseln rund neun Millionen Menschen (Quelle: Umzugsstudie Deutschland 2014) hierzulande ihren Wohnsitz. Umziehende stellen sich dabei immer wieder die gleichen Fragen: Wann ist die Mietkaution zu zahlen? Wie muss der Vermieter diese anlegen? Die Unsicherheit auf diesem Gebiet resultiert daraus, dass die Gesetzgebung regelmäßig neue Urteile fällt, die vorherige Regelungen außer Kraft setzen. Folglich ist es für Mieter schwer, sich rund um das Mietrecht stets auf dem Laufenden zu halten. Die Immobilienexperten der plusForta GmbH (kautionsfrei.de) haben festgestellt, dass in Bezug auf die Mietkaution, großer Klärungsbedarf besteht. Daher räumen sie nun mit den fünf größten Irrtümern auf.
1. Die Mietkaution beträgt ausnahmslos drei Monatsmieten
Bei der Mietkaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung für den Vermieter. Der Gesetzgeber sieht dafür höchstens drei Nettokaltmieten vor. Das bedeutet allerdings nicht, dass auch jeder Vermieter davon Gebrauch macht. Vor allem in Regionen mit größerem Leerstand können Mieter davon ausgehen, dass die Kaution geringer ist – meist beträgt sie dort zwei Nettokaltmieten. Entscheidend ist, dass die Zahlung der Mietkaution ausdrücklich im Vertrag geregelt ist. Wenn dem nicht so ist, muss auch kein Geld hinterlegt werden.
Tipp: Nur die Nettomiete dient als Grundlage; die Nebenkosten dürfen nicht in der Mietkaution enthalten sein. Wird die Wohnung zu einem Festpreis “warm” vermietet, muss nach der Neuregelung des § 551 BGB der geschätzte Kostenanteil aus der Warmmiete herausgerechnet werden.
2. Die Mietkaution muss bar gezahlt werden
Der Mieter kann, im Fall der Barkaution, diese auf einmal oder in maximal drei Raten bezahlen. Dies sollte der Mieter allerdings noch vor Unterzeichnung des Mietvertrages mit dem Vermieter klären. Es gibt jedoch keine gesetzliche Regelung, die besagt, dass die Mietkaution in bar hinterlegt werden muss. Alternativ kommt beispielsweise eine Mietkautionsbürgschaft infrage, wie man sie unter https://kautionsfrei.de (https://kautionsfrei.de/) beantragen kann. Hierbei handelt es sich um eine von den meisten Vermietern anerkannte Sicherheitsleistung, die zudem dem Vermieter die Gewissheit gibt, dass er es mit einem bonitätsgeprüften Mieter zu tun hat. Die Bürgschaftsurkunde, die der Mieter dem Vermieter spätestens bei der Wohnungsübergabe aushändigt, garantiert dem Vermieter den vollumfassenden Schutz einer Mietsicherheit. Im Unterschied zur Barkaution muss der Mieter keine große Geldsumme, sondern lediglich einen geringen Jahresbeitrag bezahlen – ähnlich wie bei einer Hausratversicherung oder einer Privathaftpflichtversicherung.
3. Die Kaution muss vor Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt werden
Es ist nicht explizit geregelt, dass die Mietkaution schon vor Beginn des Mietverhältnisses gezahlt wird. Es wäre eigentlich ausreichend, diese mit der ersten Miete zu überweisen. Wer die Mietsicherheit in Raten zahlt, sollte die verbleibenden zwei Summen pünktlich mit den nächsten Mieten entrichten. In der Praxis jedoch erwartet der Vermieter beziehungsweise die Hausverwaltung, dass die Mietkaution mit der Unterzeichnung des Mietvertrages, spätestens mit der Wohnungsübergabe bezahlt oder mit der Bürgschaftsurkunde nachgewiesen wird.
Tipp: Zum Nachweis sollte man die Übergabe der Barkaution oder der Bürgschaftsurkunde in einem Wohnungsübergabeprotokoll (https://kautionsfrei.de/files/wohnungsuebergabeprotokoll.pdf) festhalten.
4. Der Vermieter kann frei über die Mietkaution verfügen
Zum Schutz des Mieters ist der Vermieter nicht befugt, auf die Mietkaution zuzugreifen. Er muss das Geld auf einem von seinem Privatvermögen getrennten Mietkautionskonto anlegen. Hintergrund ist, dass die Summe so insolvenzfest angelegt ist und der Vermieter sich im Fall der Fälle nicht daran bedienen kann.
Die Mietkaution darf im Einzelfall in folgenden Situationen beansprucht werden:
– Der Mieter ist mit seiner Mietzahlung im Rückstand. Hierbei ist zu beachten, dass der Rückstand unbestritten ist, da ein Mietrückstand auch aufgrund einer Mietminderung oder sonstigen Gründen entstehen kann und somit seine Berechtigung hätte.
– Der Mieter ist mit seinen Nebenkostenzahlungen im Rückstand. Hierbei gilt: Vor Ende der Mietzeit ist die Verrechnung mit der Mietkaution nur rechtmäßig, wenn die Forderung von einem Gericht rechtskräftig festgestellt oder von Seiten des Vermieters unstrittig ist. Nach Ende der Mietzeit ist die Verrechnung möglich, wenn die Forderung berechtigt ist und der Vermieter die Abrechnungsfrist eingehalten hat.
– Der Mieter hat durch unsachgemäßen Umgang mit der Mietsache Schäden verursacht, die der Vermieter mit Reparaturleistungen bei Beendigung des Mietverhältnisses beseitigen muss. Hier hilft ein dokumentiertes Wohnungsübergabeprotokoll, um bei Rechtsstreitigkeiten erforderliche und belastbare Dokumentationen vorweisen zu können.
Wichtiger Hinweis: In jedem Fall ist hier die individuelle Rechtslage zu beachten, da eine Inanspruchnahme der Mietkaution unterschiedliche Gründe haben kann – so beispielweise auch bei unstrittigen Nutzungsausfallentschädigungen, allgemeinem Schadensersatz oder auch bei Prozesskostenerstattungsansprüchen. Weiterführende Informationen zum Thema Mietkaution und die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern finden Sie hierzu im ausführlichen Glossar unter: https://kautionsfrei.de/mietkaution (https://kautionsfrei.de/mietkaution)
5. Sobald das Mietverhältnis beendet ist, muss die Mietkaution ausgezahlt werden
So komfortabel eine unverzügliche Rückzahlung für Mieter auch wäre, so wenig stimmt diese Annahme mit der Realität überein. Vermieter dürfen das gezahlte Geld zunächst so lange einbehalten, wie noch Forderungen gegenüber dem Mieter bestehen. Hat der Vermieter nach dem Auszug zum Beispiel Schäden an den Fliesen festgestellt, muss der Mieter damit rechnen, dass sich die Auszahlung der Kaution zum Teil verzögert, bis der Vermieter mit einem Teil der Kaution die Instandsetzung begleichen hat. Solche Maßnahmen sollten in der Regel allerdings sechs Monate nicht überschreiten. Wurde während dieser Zeit die Betriebskostenabrechnung noch nicht vorgenommen, darf der Vermieter ebenfalls eine Teilsumme der Kaution einbehalten. Sollten keine Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen, ist der Vermieter angehalten, die geleistete Mietkaution inklusive Zinsen umgehend dem ehemaligen Mieter auszuzahlen.
“Idealerweise besprechen Mieter und Vermieter vor dem Abschluss des Mietvertrages die Konditionen der Mietkaution. Empfehlenswert ist es, sich bereits bei der Wohnungsbesichtigung genau darüber zu informieren. Ist der Mietvertrag erst unterschrieben, besteht kaum noch Handlungsspielraum und als Mieter muss man sich dann an die Vorgaben des Vermieters halten”, resümiert Orlando Mittmann, Immobilienexperte bei der plusForta GmbH (kautionsfrei.de).
Über kautionsfrei.de:
kautionsfrei.de (plusForta GmbH) gehört zu den marktführenden Anbietern von Mietkautionsbürgschaften in Deutschland. Durch die Mietkautionsbürgschaft entfällt die Hinterlegung der Barkaution. Dadurch wird der Mieter finanziell entlastet und die Entscheidung für eine neue Mietwohnung erleichtert. Außerdem erhält der Vermieter eine höhere Sicherheit, als mit der herkömmlichen Mietkaution, bei gleichzeitiger Reduzierung des Verwaltungsaufwandes. Die teure und umständliche Bonitätsprüfung übernimmt die plusForta GmbH (kautionsfrei.de).
2008 wurde die plusForta GmbH von der SchneiderGolling & Cie. Beteiligungsgesellschaft mbH und der Capitol Immobilien GmbH in Düsseldorf gegründet. Mit über 2.000 namhaften Kooperationspartnern der Immobilien-, Finanz- und Versicherungsbranche ist das Unternehmen bundesweit vernetzt.
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