Wie wohnen nicht mehr teurer wird
Wohnraum in den Großstädten wird immer teurer. Nicht nur die Wohnnebenkosten wachsen permanent, auch die Mieten legen ordentlich zu. Gerade Berufsanfänger und junge Leute in der Ausbildung sehen sich einer Mietentwicklung gegenüber, die Wohnen für sie unbezahlbar macht. Welche Wege strebt die Politik an und welche Innovationen bietet der bestehende Wohnungsmarkt?
Stefan M. schrieb sich im vorangegangenen Jahr an der Uni in einer bekannten Universitätsstadt ein. Er wollte mit seiner Freundin zusammenziehen, die in der Nähe vom Campus als Sekretärin in einem mittelständischen Unternehmen arbeitet. Stefan lebt vorübergehend in ihrer, für ein Paar etwas kleinen, 1 ½ Zimmer Wohnung bis die beiden eine geräumigere Bleibe in Uni-Nähe gefunden haben. Sie suchen nun schon seit Monaten nach einer praktischen und bezahlbaren Bleibe, wurden jedoch noch immer nicht fündig. Kompakte Wohneinheiten sind praktisch, sehr begehrt und daher nicht billig. Und große Wohnungen in der Stadt sind für Berufsanfänger absolut nicht finanzierbar.
Die Wohnungsbesitzer profitieren vom hohen Bedarf. In den letzten Jahren wurden viele kleinere und mittelgroße Wohnungen modernisiert, um für die steigende Nachfrage mit dem entsprechenden Angebot nachzukommen. Sanierung kostet Geld, was selbstverständlich irgendwann wieder zurückfließen muss. Also werden diese auf die Mieten umgelegt und führen zu steigenden Mieten.
Grundsätzlich ist daran nichts auszusetzen. Schließlich werden bei einem Wohnungs-Angebot durch Umbaumaßnahmen die Wohnqualität und der -komfort verbessert. Das kostet natürlich auch mehr. Was nützt aber ein attraktiveres Angebot, wenn es so teuer wird, dass es für die Meisten nicht bezahlbar wird?
Dazu kommt, dass man steigenden Energiepreisen durch Sanierungen im energetischen Bereich, entgegnen muss. Die Nebenkosten steigen sonst immer stärker und sorgen somit ebenfalls dafür, dass der Wohnraum unbezahlbar wird. Nur dass der Vermieter nichts davon hat, wenn die Nebenkosten steigen. Im Gegenteil, sein vermieteter Wohnraum wird immer teurer, ohne dass er davon profitiert. Der Umbau, sprich Umrüstung auf kostengünstigere Heizsysteme, Dämmung etc. sorgen dafür, dass Energie effizient verbraucht und keine bzw. weniger Energie verschwendet wird. Solche Maßnahmen und Investitionen sind notwendig und zu begrüßen. Doch muss der Wohnungsbesitzer auf den Kosten für die Modernisierung sitzenbleiben? Warum sollten Wohnungsbesitzer dann so einen hohen Aufwand betreiben?
Zwei Fronten entstehen. Auf der einen Seite gibt es die berechtigten Ansprüche der Vermieter, die mit erheblichen Investitionen Wohnraum qualitativ aufwerten. Selbstverständlich sind die Vermieter darauf bedacht, dass ihre Investitionen sich für sie rentieren. Auf der anderen Seite fehlen die Einkommen, um solchen Wohnraum bezahlen zu können. Je mehr Wohnungen baulich auf den neuesten Stand gebracht werden, desto größer wird das Dilemma. Wohnen wird immer mehr zum Luxus. Und welche Alternative hat man? Eigentum wäre eine Option. Nur welche Bank gibt einen Kredit an jemanden, der sich kaum die Miete für eine Wohnung leisten kann?
Die Politik versucht dieses Problem nun zu lösen. Justizminister Heiko Maas arbeitet daran, ein Gesetz zur Regulierung des Immobilienmarktes vorzulegen. Wichtigste Inhalte sollen eine Mietpreisbremse und eine neue Regelung zur Maklerprovision sein. Es bleibt also abzuwarten, ob und in welcher Form es hier eine Regulierung geben wird. Überraschungen wird es hier wahrscheinlich nicht geben. Der Markt ist in Ballungszentren so angespannt, dass man versuchen wird, die zugespitzte Situation ein wenig zu entschärfen, ohne eine der beiden Seiten, also Mieter und Immobilienbesitzer, zu stark in ihren Rechten zu beschneiden. Schließlich funktioniert ein Wohnungsmarkt nicht ohne motivierte Immobilienbesitzer, für die es interessant sein muss, Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Innovative Wohnideen werden benötigt und hier gibt es hochinteressante Ideen.
Fündig wird man zum Beispiel bei den Genossenschaften. Unter den 2.200 in Deutschland tätigen Wohnbaugenossenschaften tut sich ein Anbieter durch ein besonders soziales Konzept hervor. Bereits seit mehr als 10 Jahren wird dieses innovative Wohnkonzept erfolgreich am Markt gelebt und hat bereits vielen Menschen ein ganz neues Wohnen ermöglicht. Genossenschaften sind bekanntlich ein alter Hut, denn das Prinzip der Genossenschaft reicht bereits mehr als 100 Jahre in die Vergangenheit.
Diese revolutionäre Idee hat einen ganz einfachen Kern. Die Genossenschaft unterstützt ihre Mitglieder dadurch, dass preiswerter Wohnraum in maßgeschneiderter Form und Größe produziert wird. Das bedeutet, man bekommt sein Wunschhaus oder seine -wohnung durch die Genossenschaft gebaut und zahlt dann eine konstante Miete, die für die kommenden 25 Jahre sich nicht erhöht. Innerhalb der 25 Jahre darf der Genosse ein Optionsrecht wahrnehmen und die Immobilie kaufen. Zu diesem Zweck wird vor der Realisierung ein Genossenschaftssparvertrag in einer dem Objekt entsprechenden Ansparsumme angespart. Daraus resultiert eine um ein Mehrfaches höhere Investitionssumme. Der Mieter ist daran sehr interessiert, das Objekt in einem einwandfreien Zustand zu halten. Schließlich kann er es ja erwerben.
Übrigens kauft der Genosse das Heim dann nicht zu den dann gültigen Immobilienpreisen sondern er kauft seine vier Wände zum Herstellungspreis von vor bis zu 25 Jahren! Im besten Fall haben sich die Immobilienpreise nach oben bewegt und die Immobilie ist zum Zeitpunkt des Kaufes erheblich mehr wert als der Preis, der bezahlt wird.
Was dann geschieht, ist dem neuen Eigentümer überlassen. Selbstverständlich kann er in seinem Heim wohnen bleiben, es ist ja schließlich sein Eigentum. Jedoch kann er die Immobilie schon während der Mietphase zu den marktüblichen Preisen veräußern und sich mit dem Verkaufserlös dort ansiedeln, wo er möchte.
Und was passiert, wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist? In diesem sehr unwahrscheinlichen Szenario kann der Mieter sein Mietverhältnis für weitere 10 Jahre weiterführen oder er kann über sein angespartes Genossenschaftsguthaben verfügen und ausziehen. Unter dem Strich hat er so gewohnt wie kaum ein anderer Mieter, zu einer für 2 ½ Jahrzehnte festgeschriebenen Miete!
Klingt das zu fantastisch? Ist es aber nicht. Dieses Konzept ist innerhalb der letzten zwölf Jahre bereits für viele Menschen Realität geworden, die Genossen bei der GENO eG aus Ludwigsburg sind ( www.geno.ag ). Sie leben in ihrem Wunsch-Haus und haben ein notariell festgelegtes Optionsrecht, dieses Wunsch-Haus innerhalb von 25 Jahren zum Baupreis zu kaufen, und das ganz ohne Bankkontakt und Kredit-Finanzierung. Damit ist diese Art zu wohnen die sicherste Art überhaupt, denn man hat für immer ausgesorgt und weiß genau, wie viel wann zu bezahlen sein wird.
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Michael Sielmon | Mediengestaltung
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