Im Mietvertrag enthaltene Beschränkung der Kündigung schließt erleichterte Kündigung durch Vermieter aus
Mietrecht: Häufig werden in Mietverträgen Klauseln aufgenommen, bei denen das Kündigungsrecht des Vermieters oder beider Parteien eingeschränkt werden. Wenn diese Klauseln nicht einseitig zu Lasten des Mieters vorformuliert sind, werden sie grundsätzlich als zulässig angesehen. Im aktuell entschiedenen Fall wurde im Jahre 1998 ein Mietvertrag über eine Wohnung im Mehrfamilienhaus formuliert, bei dem der Vermieter erklärt hatte, das Mietverhältnis nicht aufzulösen, es sei denn es liegen berechtigte Interessen des Vermieters vor.
Das gesamte Wohnhaus wurde sodann weiterveräußert, in einem solchen Fall tritt der Erwerber als neuer Vermieter in den Mietvertrag ein. Die neuen Eigentümer zogen sodann in das Erdgeschoss des Wohnhauses ein, während der Mieter weiterhin die gemietete Wohnung bewohnte. Zum 31.07.2010 kündigten die neuen Vermieter sodann das Mietverhältnis, da sie die Wohnung nunmehr für die Schwester überlassen wollten. Sie stützten die Kündigung auf Eigenbedarf und hilfsweise auf § 573a BGB, der eine erleichtere Kündigung erlaubt, wenn der Mieter im selben Gebäude bei nicht mehr als zwei Wohnung wohnt.
In erster Instanz unterlagen die Vermieter in der zweiten obsiegten sie. Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben (Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13). Er entschied, die erleichterte Kündigung ist durch den Mietvertrag ausgeschlossen, da die neuen Vermieter in das alte Mietverhältnis eintraten. Zur Frage, ob die Eigenbedarfskündigung bestehen bleibt konnte sich das Gericht nicht äußern, da das Berufungsgericht nicht ausreichende Tatsachenfeststellungen getroffen hatte. Der Rechtsstreit wurde an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.
Klauseln in Mietverträgen können immer wieder unangenehme Folgen für Vermieter oder Mieter haben. Aus diesem Grunde sollten Mietverträge durch einen Anwalt für Mietrecht geprüft werden, um spätere Überraschungen auszuschließen.
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Rechtsanwalt Janus Galka, LL.M. (Eur.)
Herr Janus Galka
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