Dank nach wie vor günstiger Kreditzinsen ist selbstgenutztes Wohneigentum noch immer so erschwinglich wie kaum jemals zuvor. Doch auch wenn sich die Banken und Finanzierungsvermittler mit Darlehensangeboten gegenseitig über- bzw. unterbieten – wer Wohneigentum bauen oder kaufen möchte, sollte die langfristige Kreditrückzahlung nicht aus den Augen verlieren.
Auch wenn es Immobiliendarlehen mit einer Zinsbindung von fünf Jahren schon ab circa 1,05* Prozent Zinsen gibt und Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung für circa 1,35* Prozent – wenn die Zinsen mittelfristig wieder anziehen, können auch aktuell attraktive Konditionen schnell zum Problem werden. Wird ein Darlehen über fünf Jahre standardmäßig getilgt – also ohne Sondertilgungen – liegt bei einer Tilgung von 1 % die Restschuld beim Ablauf der Zinsbindung noch immer bei 95 Prozent. Steigen die Zinsen nur drei Prozentpunkte über das derzeitige Zinsniveau, können sich damit die Darlehensraten rasch verdoppeln. Entsprechend langfristig sollten Eigentumsinteressenten planen und auch eine Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren in ihre Überlegungen einbeziehen. Diese sind bei 20 Jahren schon mit Zinssätzen ab ca. 2,1 Prozent erhältlich, nur minimal teurer als kurzfristige Darlehen, bringen jedoch langfristige Planungssicherheit.
Eine hohe Anfangstilgung verhindert außerdem, dass sich die Gesamtlaufzeit des Kredites unnötig in die Länge zieht. Wer eine Standardtilgung von einem Prozent wählt, dehnt die Gesamtlaufzeit des Kredites auf knapp 50 Jahre aus und muss entsprechend länger und mehr Zinsen zahlen. Angesichts der aktuell niedrigen Zinsen empfehlen Experten deshalb mindestens zwei Prozent für eine kürzere Laufzeit des Darlehens. Vereinbaren Käufer dann noch Sondertilgungen mit dem Kreditgeber oder erhöhen die Tilgungsraten, können sie die Laufzeit weiter verkürzen.
Schon heute an morgen denken – das sollten Käufer tun, deren Kreditzinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft. Für sie kommt unter Umständen ein Forward-Darlehen in Frage, denn es sichert ihnen für die Anschlussfinanzierung den derzeit niedrigen Zinssatz. Zu lange im Voraus sollte ein solches Darlehen jedoch auch nicht abgeschlossen werden, denn wenn bis dahin noch vier oder fünf Jahre vergehen, kann in der Zwischenzeit noch viel passieren. Ein neuer Job in einer anderen Stadt, eine Scheidung oder andere Ereignisse können zum Beispiel dazu führen, dass das Haus oder die Wohnung verkauft werden muss und das Forward-Darlehen somit überflüssig wird.
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*Darlehen von 100.000 Euro, Beleihung 80 %, Tilgung 1 %
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