Das Jahressteuergesetz 2022 hat viel Wirbel in den Medien verursacht. Betrachten wir einmal die Gründe und stellen die Frage, ob Eigentümer noch in 2022 handeln müssen.
Die wesentlichen Änderungen aus der Gesetzesvorlage:
* Die Gesamtnutzungsdauer von Wohnimmobilien wird von 70 Jahren auf 80 Jahre erhöht.
* Im Ertragswertverfahren werden Bewirtschaftungskosten nicht mehr pauschal auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete angesetzt. Künftig ist
eine differenziertere Ermittlung mit Aufschlüsselung nach Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnis nach Anlage 23 zum
BewG vorgesehen. Die dort angegebenen Werte sind anhand des Verbraucherpreisindex anzupassen.
* Die Liegenschaftszinssätze gemäß § 188 BewG, die im Ertragswertverfahren den Gebäudewert mindern, wurden im Vergleich zur bisherigen
Regelung herabgesetzt.
* Anhebung der Erbschafts- und Schenkungsteuer durch eine Änderung der Wertzahlen in der Anlage 25 zum Bewertungsgesetz durch das
Jahressteuergesetzes 2022. Ein- und Zweifamilienhäuser, ETW sind normalerweise nach dem Vergleichswertverfahren zu bewerten. Dabei werden
andere Verkaufsfälle zugrunde gelegt.
Da vergleichbare Verkaufsfälle häufig nicht vorliegen, werden diese oft im Sachwertverfahren bewertet. Dabei werden der Wert des Bodens und fiktive Herstellungskosten ermittelt. Um diesen Wert dem Marktniveau anzupassen, wird die Summe dieser Werte mit einem Sachwertfaktor multipliziert, den die Gutachterausschüsse zur Verfügung stellen.
Für die Fälle, in denen derartige Sachwertfaktoren nicht zur Verfügung stehen, hat die Finanzverwaltung in der Anlage 25 zu § 191 des Bewertungsgesetzes (BewG) Faktoren festgelegt, die Wertzahlen heißen, welche in vielen Fällen 60 % über den Wertezahlen im BewG liegen.
Zusammengefasst kann der ermittelte Verkehrswert nach dem Jahressteuergesetz 2022 über 100 % als der bisherige liegen. Wer sich bereits mit dem Gedanken einer Schenkung beschäftigt hat, sollte wichtige Punkte beachten.
Es muss zunächst der Wert der Immobilie (nach den neuen Vorgaben) ermittelt werden. Die Freibeträge sind z. Zt. für Ehegatten/Lebenspartner 500.000,00 Euro, Kinder/Stiefkinder 400.000,00 Euro, Enkelkinder 200.000,00 Euro und alle anderen 20.000,00 Euro.
Steht der Entschluss der Schenkung fest, sollten nachfolgende Fehler in der notariellen Beurkundung vermieden werden.
* Welche Lastentragung zum Unterhalt der Immobilie ist beizutragen.
* Wie formuliert man eine Gesamtberechtigung eines Nießbrauchs am Alleineigentum eines Ehegatten.
* Ein nachträglicher Verzicht auf das Nießbrauchsrecht.
Zuwendungen zu Lebzeiten können auch immer erbrechtliche Folgen haben. Mangelnde Berücksichtigung von künftigen Pflichtteilsansprüchen können erbrechtlich nicht nur Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen, sondern haben auch Auswirkungen auf den Pflichtteilsanspruch.
Oft werden auch Regelungen von vertraglichen Rückforderungsrechten vergessen. Es geht hierbei um die Rückforderung bei Nichtvollziehung einer Auflage, Verarmung des Schenkers oder groben Undanks des Beschenkten. Die gesetzlichen Rück-forderungsrechte reichen i.d.R. nicht aus.
Eine Rückabwicklung stellt aus zivilrechtlicher Sicht kein Problem dar. Das sieht bei den steuerrechtlichen Konsequenzen jedoch anders aus. Die Schenkung einer Immobilie löst z.B. Vermögensverschiebung aus und die Schenkungssteuer ist zu zahlen. Eine Rückabwicklung des Vertrages bedeutet nicht, dass auch die Schenkungssteuer zurückerstattet wird. Es sollte daher eine Steuerklausel in den Vertrag Berücksichtigung finden.
Dieses sind nur eine Handvoll Punkte, welche zu berücksichtigen sind. Zudem haben Notare zum Ende des Jahres immer einen vollen Terminkalender. Auch wenn die Auflassung erklärt wurde, die Einwilligung des Schenkenden zur Eintragung im Grundbuch vorliegen und der Beschenkte zugestimmt hat, rechtlich eine Schenkung vorliegt, sollte man eine Schenkung zügig umsetzen.
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