Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler gibt einen Überblick über die Rechtslage bei Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung im Allgemeinen und im Keller im Besonderen.
Oft kommen Mieter zu mir, deren im Keller eingelagertes Hab und Gut wie z.B. Schuhe und Taschen verschimmelt ist. Sie fragen mich, ob sie vom Vermieter Schadenersatz verlangen und die Miete mindern können. Die unbefriedigende Antwort auf diese Frage lautet wie so oft: Es kommt darauf an.
Ausschlaggebend ist hier die Frage, wie alt das Gebäude ist und welche Erwartungen der Mieter folglich an die Trockenheit haben durfte. Bei Altbauten muss damit gerechnet werden, dass die Kellerwände durchfeuchtet sind, da früher oft gegen die blanke Erde gemauert oder betoniert, also keine Schutzschicht wie z.B. Bitumen aufgebracht wurde. In solchen Fällen darf der Mieter nicht erwarten, dass er im Keller Gegenstände lagern kann, die gegen Feuchtigkeit empfindlich sind. Dies hat das AG Ansbach in seiner Entscheidung vom 05.02.2013, 2 C 2268/11, nochmals bestätigt. Ein Mieter einer Altbauwohnung muss also ggf. damit leben, dass er seine Taschen usw. in der Wohnung lagern muss und im Keller nur Gegenstände aufbewahren kann, denen Feuchtigkeit nichts anhaben kann. Ähnlich hat dies auch das AG München in seiner Entscheidung vom 11.06.2010, 461 C 19454/09 ausgeführt und darauf hingewiesen, dass auch bei Bauten aus den 50er Jahren wegen der damals herrschenden Wohnungsnot und den geringen zur Verfügung stehenden Mitteln mit einer einfachen Bauweise zu rechnen ist, bei der nicht für eine ausreichende Feuchtigkeitssperre gesorgt wurde. Anders ist dies natürlich bei einem neuen Gebäude. Ist hier der Keller feucht, etwa weil eine Drainage nicht richtig verlegt wurde, kann die Miete entsprechend gemindert und Ersatz verlangt werden. Der Mieter einer Immobilie aus den 90er Jahren muss also nicht akzeptieren, dass der Keller aufgrund von Feuchtigkeit komplett unbenutzbar ist und kann die Miete mindern, wie das Brandenburgische Oberlandesgericht in einem Prozess zwischen Vermieter und Bauunternehmer in seiner Entscheidung vom 25.09.2008, 12 U 78/07, inzident festgestellt hat.
Nicht akzeptieren muss der Mieter einer Altbauwohnung jedoch, wenn die Wände auch seiner Wohnung feucht sind und sich dort ggf. sogar gefährlicher Schimmel bildet. Hier muss der Vermieter aufgrund seiner gesundheitlichen Fürsorgepflicht dafür Sorge tragen, dass das alte Gemäuer in einen Zustand versetzt wird, dass es ohne Gesundheitsgefahr bewohnt werden kann. Dies hat auch das AG Ansbach deutlich gemacht.
In einem solchen Fall stellt sich dann aber meist die Frage, ob der Mieter “richtig” gelüftet hat. Denn gerade bei alten Gebäuden ist es oft notwendig, dass gerade im Winter die Luft regelmäßig ausgetauscht wird, um die Feuchtigkeit, die durch das Kochen, Baden und auch das bloße Atmen entsteht, aus den Räumen zu entfernen. Anderenfalls kann sich diese dann an den Wänden niederschlagen, insbesondere wenn jene vergleichsweise kalt sind, weil es sich eben um ein älteres und schlecht gedämmtes Gebäude handelt. Hier habe ich schon aufwändige selbständige Beweisverfahren durchführen müssen, um die Ursache einer Schimmelbildung abzuklären. Mietern einer Altbauwohnung ist daher anzuraten, bereits vor dem Einzug zu erfragen, welches Lüftungsverhalten die alte Immobilie benötigt, um hier auf der sicheren Seite zu sein. Werden während des laufenden Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen, etwa durch den Einbau isolierverglaster Fenster, durchgeführt, muss der Vermieter dem Mieter genau erklären, wie er sein Lüftungsverhalten danach ändern muss. In keinem Fall kann von einem Mieter verlangt werden, dass er ständig lüftet und übermäßige Wärmeverluste in Kauf nimmt. Auch muss ein Vermieter hinnehmen, dass ein Mieter berufstätig ist und nur morgens und abends lüften kann. Können Möbel nur mit deutlichem Abstand zur Wand aufgestellt werden, da nur so eine Schimmelbildung an der dahinterliegenden Wand vermieden werden kann, muss dies der Vermieter bei Einzug mitteilen.
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Ich bin Rechtsanwältin und Fachanwältin für Arbeitsrecht und seit 2003 zur Rechtsanwaltschaft zugelassen. Nachdem ich einige Jahre als angestellte Anwältin gearbeitet habe, gründete ich 2009 meine eigene Kanzlei. Ich befasse mich mit dem Zivil- und Wirtschaftsrecht insbesondere dem Arbeits-, Miet- und Insolvenzrecht und vertrete hierbei sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen.
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