Der Angebotsmarkt für Immobilien in München Obermenzing verringert sich abermals – nur noch Verkaufsangebote für knapp 150 Häuser und 450 Wohnungen im letzten Jahr.
Obermenzing beherbergt etwa 23.000 Einwohner und liegt nördlich von Pasing und westlich von Nymphenburg. Der Obermenzinger Dorfkern steht unter Ensembleschutz, darum herum ist ein schönes Villenviertel mit Ein- und Zweifamilienhäusern entstanden, die zum größten Teil in der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg gebaut wurden. Obermenzing gehört zu den bevorzugten Wohngebieten Münchens, auch wenn die Amalienburg-, Verdi- und die Pippinger Straße entlang der Würm als Autobahnzubringer der A8 München-Stuttgart dienen. Erholung bieten den Einwohnern die Grünflächen des Würmbereichs und des Parks am Durchblick mit dem Schloss Blutenburg. Das Schloss beherbergt heutzutage die Internationale Jugendbibliothek und das Michael-Ende-Museum. Im Turm gibt es eine Erich-Kästner-Gedenkstätte.
Immobilienpreise und Quadratmeterpreise in Obermenzing, (statistische Mittelwerte, Angebotspreise):
Zwischen April 2013 und April 2014 gab es auf dem Immobilienmarkt Obermenzing insgesamt 143 Häuser sowie 443 Wohnungen und 32 Grundstücke zum Verkauf ausgeschrieben. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist ein signifikanter Rückgang der Angebotszahlen sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen feststellbar. Die Immobilienpreise liegen im Vergleich zu München eher im oberen Drittel. Die momentanen Werte für Obermenzing stellen sich wie folgt dar:
Häusermarkt:
Zunächst zu den Bestandsobjekten: 48 gebrauchte Einfamilienhäuser gab es im angegebenen Zeitraum in Obermenzing zu kaufen. Die Quadratmeterpreise bewegten sich in dieser Sparte im Schnitt bei etwa 6.450 EUR. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus war hier rund 217 m² groß und kostete ca. 1,4 Mio. EUR. 15 Doppelhaushälften waren ebenso im Angebot, die mit Quadratmeterpreisen um die 5.600 EUR und durchschnittlicher Wohnfläche um die 180 m² auf einen Kaufpreis von im Schnitt 1 Mio. EUR kamen. Weiter im Angebot: 21 Reihenhäuser mit Quadratmeterpreisen von im Mittel 5.300 EUR und 11 Mehrfamilienhäuser mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von ca. 4.900 EUR.
Bzgl. Neubauten waren in nennenswerter Anzahl 15 Einfamilienhäuser und 16 Doppelhaushälften offeriert. Die neuen Einfamilienhäuser wiesen mit rund 5.950 EUR/m² günstigere Quadratmeterpreise auf als gebrauchte. Bei rund 154 m² Durchschnittsfläche bewegten sich die Immobilienpreise für neue Einfamilienhäuser bei durchschnittlich rund 915.000 EUR. Bei neuen Doppelhaushälften waren die Wohnflächen mit 180 m² vergleichbar geblieben, bei Quadratmeterpreisen um die 6.700 EUR lag der Kaufpreis hier im Schnitt bei 1.25 Mio. EUR, also rund 25 % über gebrauchten Doppelhaushälften.
Nun zum Markt für Wohnungsangebote:
Insgesamt wurden 227 Angebote für Gebraucht-Wohnungen registriert und mit 216 nahezu gleich viele für Neubauwohnungen. Zu den Gebraucht-Wohnungen ist zu sagen, dass sich hier die Quadratmeterpreise im Durchschnitt im Allgemeinen zwischen 4.500 und 5.000 EUR einordnen, unabhängig von der Art der Wohnung. Damit kommt eine von 193 Eigentumswohnungen ohne weitere Spezifikation mit 78 m² im Schnitt auf einen Kaufpreis von etwa 370.000 EUR und ein Penthaus mit 125 m² im Schnitt auf einen Kaufpreis von etwa 580.000 EUR. Im direkten Vergleich sind die Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 15 % gestiegen.
Im Neubau-Segment gab es u. a. 161 Offerten für neue Eigentumswohnungen ohne Spezifikation, die bei durchschnittlich 98 m² Fläche und Quadratmeterpreisen um die 6.200 EUR im Schnitt auf einen Kaufpreis von 610.000 EUR kamen. Weiter gab es 16 neue Eigentumswohnungen mit Garten, hier lagen die Quadratmeterpreise im Schnitt bei 4.900 EUR und bei 26 neuen Penthäusern um die 6.800 EUR/m².
Tatsächliche Verkaufszahlen:
Für 2013 liegen aktuelle Zahlen noch nicht vor, aufgrund der Entwicklung auf dem Angebotsmarkt wird aber allgemein ein Rückgang der Verkaufszahlen erwartet. Zum Vergleich die real erzielten Verkaufszahlen aus dem Jahr 2012: 157 Bestandswohnungen wurden in Obermenzing verkauft, 87 Neubauwohnungen fanden einen neuen Besitzer. Für gute Wohnlagen wie Obermenzing musste man 2012 in München im Schnitt ca. 5.700 EUR/m² für eine neue Wohnung bezahlen. Für andere Baujahre, beispielsweise 2000-2008 etwa 4.550 EUR/m² und 1970-79 rund 3.550 EUR/m². Für 2013 ist wiederum eine durchschnittliche Preissteigerung um etwa 10 % zu erwarten. In Obermenzing wurden 2012 auch 36 Grundstücke und 73 Häuser beurkundet.
“Obermenzing hat nicht umsonst einen guten Namen und zählt viele Gutverdiener und prozentual wenig Arbeitslose. Dementsprechend sind auch die Immobilienpreise, aber auch die Wohnqualität ist adäquat.”, so der Inhaber der Firma Fischer Immobilien, Rainer Fischer vom Rotkreuzplatz aus München Neuhausen.
Quellen: muenchen.de, Auswertung vom Immobilienmakler-Büro Fischer, München, Immobilienpreise und Quadratmeterpreise aus dem Statistikprogramm der IMV Marktdaten GmbH; Jahresbericht 2012 des Gutachterausschusses München. Dieser Bericht ersetzt keine qualifizierte Wertermittlung eines Sachverständigen oder Maklers aus München bzw. Obermenzing. Auch handelt es sich dabei um Durchschnittswerte, die nur bedingt zu individuellen Kalkulationen herangezogen werden können. Keine Gewähr für Korrektheit und Vollständigkeit der Angaben.
Nähere Informationen finden Sie unter www.immobilienbesitzer-muenchen.de.
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Über Rainer Fischer Immobilien: Das Personenunternehmen hat seinen Sitz seit 1995 in München am Rotkreuzplatz. Es hat sich auf die Vermarktung von Wohnimmobilien im Großraum München spezialisiert. Seit Bestehen wurden über 750 Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke an solvente Käufer vermittelt. Das Maklerunternehmen arbeitet unter anderem mit externen Finanzierungsberatern zusammen, präsentiert alle Angebote auf sieben verschiedenen Internetplattformen und geht auch mal neue Wege in der Vermarktung von Immobilien. Telefonische Erreichbarkeit ist 7 Tage die Woche sichergestellt.
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