Büromieter müssen mit steigenden Mieten rechnen
Die Mieter auf dem Hamburger Büromarkt bleiben abschlussfreudig. Mit ca. 163.000 m² Bürofläche fiel der Umsatz im 3. Quartal 2018 unwesentlich geringer aus, als die ca. 165.000 m² Bürofläche, die im 2. Quartal vermietet wurden. Nachdem der Jahresstart mit ca. 104.000 m² Fläche im 1. Quartal noch verhalten war, bedeutet der insgesamt nach neun Monaten erzielte Flächenumsatz von ca. 432.000 m² einmal mehr eine überdurchschnittliche Vermietungsleistung für die Büromarkt der Hansestadt. Allerdings bewegt sich das Ergebnis etwas im Schatten des Rekordjahres 2017. Verglichen mit dem umsatzstarken Vorjahreszeitraum wurden rund 7 % weniger Büros vermietet. “Für das Gesamtjahr erscheint ein Umsatz von bis zu 600.000 m² realistisch. Problematisch bleibt, dass die Vielzahl der offenen Gesuche nicht durch das vorhandene Angebot abgedeckt werden kann”, sagt Artur Kraft, Direktor bei der Angermann Real Estate Advisory AG in Hamburg.
Immer weniger freie Büroflächen in der Hansestadt
Der Büroflächenleerstand ging einmal mehr zurück und beträgt ca. 505.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 13,67 Mio. m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 3,7 %. “Neubauprojekte werden, zumindest mittelfristig, nicht für eine Entspannung des Büromarktes sorgen, da viele der bis 2021 fertigzustellenden Bürogebäude eine hohe Vorvermietungsrate aufweisen. Es gibt darüber hinaus zwar noch größere Projekte in der Pipeline, deren konkrete Fertigstellung ist Stand heute noch nicht absehbar,” so Kraft.
Steigende Büromieten
Die Spitzenmiete erhöhte sich gegenüber dem Vorquartal von 27,00 EUR/m² auf 27,50 EUR/m². Einen Anstieg verzeichnete auch die Durchschnittsmiete, die 15,60 EUR/m² statt 15,25 EUR/m² beträgt. “Hamburgs Büromieter können sich angesichts der immer größer werdenden Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage auf weitere Mietsteigerungen in den kommenden Monaten einstellen”, prognositziert Kraft.
Wachsende Nachfrage nach Neubauqualität
Viele der heutigen Büronutzer legen mehr Wert auf eine hochwertige Ausstattungsqualität ihrer zukünftigen Büros und sind bereit, höhere Mietpreise zu akzeptieren. “Das Wohl des Arbeitnehmers am Arbeitsplatz rückt stärker in den Fokus. Für Lounges, Raumdesign, Terrassen, Akustik- und Klimatisierungsmaßnahmen werden zunehmend größere Budgets zur Verfügung gestellt”, sagt Kraft. Für die Realisierung etwaiger Umzugspläne ist es ratsam, genügend Zeit einzuplanen und flexibel zu sein. Dabei gilt, je größer das Gesuch, desto länger sollte die Vorlaufzeit sein. “So sind bei Gesuchen über 3.000 m² mindestens 24 Monate erforderlich. Ein Indiz für die derzeit angespannte Situation auf dem Hamburger Büromarkt ist auch, dass 42 % (ca. 180.600 m²) der bislang erbrachten Vermietungsleistung auf Neubau- und Revitalisierungsprojekte entfallen”, erklärt Kraft. Immer öfter konkurrieren Mietinteressenten bei Vertragsverhandlungen in gefragten Büroimmobilien mit anderen Unternehmen. Am Ende suchen sich die Vermieter den attraktivsten Nutzer aus und schließen mit ihm einen längeren oder höher datierten Mietvertrag ab. “Nicht selten machen Bestandsmieter durch eine vorzeitige Vertragsverlängerung, verbunden mit einer Flächenerweiterung im Haus, dem neuen Interessenten einen Strich durch die Rechnung”, meint Kraft
Industriesektor mietet dank Beiersdorf die meisten Büroflächen
Umsatzstärkster Wirtschaftszweig bei der Anmietung von neuen Büros war nach den ersten neun Monaten 2018 mit ca. 71.600 m² Bürofläche der Industriesektor. Dahinter folgen die Dienstleistungsbranche mit ca. 51.500 m² sowie der Bereich IT/Multimedia mit ca. 48.400 m². Im Standortranking führt die City mit ca. 103.000 m² vor der City Süd mit ca. 66.400 m². Insgesamt drei Anmietungen aus dem dritten Quartal schafften es in die aktuelle Top-10-Dealliste, darunter der bislang größte Eigennutzerabschluss von der Beiersdorf AG mit ca. 45.000 m² in der Troplowitzstraße. Die Vermietungen an die akquinet AG mit ca. 12.000 m² in der Bramfelder Chaussee sowie an die Europcar Autovermietung mit ca. 5.600 m² im Berliner Bogen entfallen auf die vergangenen drei Monate. Die meisten Mietverträge wurden im bisherigen Jahresverlauf mit 207 Stück im Flächensegment zwischen 250 und 700 m² abgeschlossen. Die in diesem Bereich erwirtschaftete Vermietungsleistung von ca. 94.400 m² bedeutet allerdings nur einen Umsatzanteil von 22 %. Der größte Anteil am Gesamtflächenumsatz entfällt mit 55 % (ca. 238.600 m²) auf das Segment über 1.500 m².
Den aktuellen Hamburger Büromarktbericht gibt es als PDF-Download.
Seit 1953 steht der Name Angermann für richtungweisende Beratung und umfassende Dienstleistungen. Unter dem Dach der Holding Horst F. G. Angermann GmbH befinden sich unter anderem die Immobilienberatungsunternehmen Angermann Real Estate Advisory AG und Angermann Investment Advisory AG. Der Hauptsitz ist in Hamburg. Des Weiteren unterhält Angermann Büros in Berlin, Frankfurt, Stuttgart, Hannover und Stockholm.
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