Richtig in Immobilien investieren – aber wie?
Welche Rahmenbedingungen beachten erfolgreiche Immobilieninvestoren?
Vielen stellt sich die Frage ob und wie Sie in Immobilien investieren sollen. Für den Vermögensaufbau eignen sich unterschiedliche Asset Klassen. Diese umfassen in der Regel Bargeld, Aktien und Immobilien. Das Bargeld sollte als Sicherheitsreserve gehalten werden. Experten empfehlen hier 6-12 Monatsgehälter, damit Sie und Ihre Familie abgesichert sind. Weitere Rücklagen können dann unbedenklich in Aktien und Immobilien investiert werden. Aber warum sollten Sie versuchen in Aktien und Immobilien zu investieren?
1.Diversifikationseffekt
Diversifikation bedeutet, Sie bekommen bei gleichem Risiko eine höhere Rendite oder bei geringerem Risiko die identische Rendite. Damit sind Sie immer bessergestellt, wenn Sie Ihr Vermögen diversifiziert anlegen, anstatt auf “nur” ein Pferd zu setzen. Diese Kernaussage stammtt von Markowitz aus dem Jahre 1952 und wurde in seinen Veröffentlichungen zur Portfoliotheorie festgehalten.
2.Vorteile von Aktien
Aktien sind sehr fungible Güter d.h. sie können bei Bedarf innerhalb von Minuten wieder liquidiert werden. Dies bedeutet für Sie eine hohe Flexibilität – im Vergleich zu einer Immobilie. Innerhalb des Aktienportfolios sollte ebenfalls diversifiziert werden. Einen der größten Fehler, den Kleinanleger in diesem Bereich machen sind die Transaktions- und Verwaltungskosten von Aktien als unwichtig einzustufen. In der Regel lohnen sich keinen teureren Fondsverwalter, die keine bessere Performance als der Markt erwirtschaften.
3.Vorteile von Wohnimmobilien als Asset Klasse
Bei Immobilien besteht die Möglichkeit diese mit Fremdkapitalquoten von 80 – 100 % zzgl. der Nebenkosten von Grunderwerbssteuer und Maklercourtage zu erwerben. Dieser wichtige Effekt wird als Leverage- oder Hebeleffekt bezeichnet. Aus diesem Grund können hierbei sehr hohe Eigenkapitalrenditen erzielt werden. Bei konkreten Berechnungen wird deutlich, dass hierbei jährliche Renditen von 30 – 40 Prozent möglich sind. Experten berechnen die Rendite mittels des Ertragswertverfahrens. Dies ist der entscheidende Vorteil, warum viele Vermögende Kapitalanleger, einen Großteil Ihres Vermögens in Immobilien investieren. Zugleich wird das Risiko des Kredites auf die Nachfrage von Wohnraum abgestellt. Diese ist in den letzten 50 Jahren in Deutschland preislich sehr konstant und planbar gewesen. Damit erhalten Investoren hohe Renditechancen und Zugleich Sicherheit bei Ihrer Investition.
4.Welche Immobilienarten eigenen sich ebenfalls für Investitionen?
Sofern Sie eher ein risikoaverser Anleger sind, eignen sich Wohnimmobilien sehr gut. Sollten Sie allerdings Bestrebungen haben höhere Renditen zu erzielen wäre es sinnvoll auf Gewerbeobjekte oder auf Standorte von Wohnimmobilien auszuweichen, bei denen höhere Renditen erzielt werden können. Besonders attraktiv sind Momentan Logistik und Gesundheitsimmobilien. In der Wertermittlung von Immobilien wird dieses Risiko über den Liegenschaftszins beschrieben. Diese beiden Immobilienklassen werden durch die Megatrends Demografischer Wandel und den Online Handel gestützt und erfreuen sich daher einer regen Nachfrage bundesweit bei den Investoren.
5.Welche Fehler werden beim Investieren in Immobilien begangen?
Bei einer Kapitalanlage, besonders bei Immobilien, ist der Zeithorizont für die das Investment getätigt werden soll, eine wichtige Fragestellung die sich der Investor direkt zu Beginn seiner Planungen stellen sollte. Soll die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden? Soll diese für die Altersvorsorge dienen? Ist der Anlagehorizont noch unklar? Da sich für gewisse Anlagezeiträume nur gewisse Immobilienarten bzw. Anlagestrategien eignen. Die Antworten auf einige dieser Fragestellungen erhalten Sie hier. Oftmals wird die Lage als Faktor unterschätzt. Denn diese Variable führt zunächst zu höheren Kosten bei der Investition. In München Beispielweise sind im Zentrum Preise bis zu 32.000 EUR / m² möglich. Daher sollte von einem Immobiliengutachter genau analysiert werden, ob die Preise gerechtfertigt sind, damit für die Immobilie nicht zuviel bezahlt werden muss. Ebenfalls sollte durch eine steuerliche Betrachtung der Immobilientransaktion, die günstigste Strategie ermittelt werden, da hier erhebliche Optimierungen möglich sind. Besonders im institutionellen Bereich, sind Analysen von Shared bzw. Asset Deals unabdingbar, um die richtigen Investitionsentscheidungen zu treffen.
6.Neuartige Formen von Investments im Immobiliensektor
Neuartige Investmentformen die durch Plattformen wie Exporo oder Bergfuerst beispielsweise ermöglicht werden, eignen sich für Investitionen im Bereich von bis zu 1.000 EUR. Hierbei sollten Sie allerdings bedenken, dass ein Komplettverlust des investierten Geldes erfolgen kann, denn eine nachrangige Absicherung bedeutet, dass bei Problemen des Objektes zunächst der Anleger haftet und dann die Bank. Die Vorteile dieser Investmentformen sind, dass sich ein Kapitalanleger an Projektentwicklungen beteiligen kann und sich damit Renditen von 4-7 % sichern können. Allerdings ist das Risiko solcher Anlageformen relativ hoch. Achten Sie hierbei auf eine kompetente Projektprüfung durch zertifizierte und unabhängige Immobiliengutachter, damit keine unerwarteten Überraschungen auftreten. Auch stellt die Bonität des Projektentwicklers eine wichtige Sicherheitssäule für den Investor dar.
Die Heid Immobilien GmbH ist ein führendes Beratungsunternehmen im Immobilienbereich. Wir beraten Privat- und Geschäftskunden in Deutschland bei Immobilientransaktionen.
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