Böse Überraschung kurz vor Fertigstellung des Eigenheims – wenn der Bau der Außenanlage das Budget überschreitet
Falsch kalkulierte Baunebenkosten erweisen sich bei der Verwirklichung des Traums vom Eigenheim häufig als verhängnisvoll. Die Außenanlagen sind ein Bestandteil dieser Nebenkosten und werden leider allzu oft in der Pauschalkalkulation eines Bauvorhabens durch den Bauträger oder Architekten unzureichend berücksichtigt. Die Folge: Bauherren werden unter Umständen plötzlich mit einem erheblich höheren Betrag konfrontiert als in den ursprünglichen Baukosten vorgesehen.
Plant man, ein Haus zu bauen, stehen zunächst die reinen Baukosten im Mittelpunkt der Gespräche mit dem Architekten oder Bauträger. Doch der Betrag, den der Bauherr am Ende tatsächlich zu bezahlen hat, fällt durch die zusätzlich anfallenden Nebenkosten oft viel höher aus. Als Faustregel legt man 10 bis 30 Prozent der Bausumme zugrunde – viel Spielraum also, um bei einer knappen Kalkulation möglicherweise böse Überraschungen zu erleben. Dieser Umstand sollte bei der Finanzierung unbedingt von Anfang an berücksichtigt werden.
Zum Bau einer Außenanlage kann die Auffahrt zu einer Garage gehören oder auch die Einfriedung von Grundstücksseiten durch L-förmige Betonteile. Zwar fließen die Kosten hierfür in die Kalkulation der Bausumme ein. Allerdings, so Andreas Oerschkes, der mit seiner Firma für Pflasterstraßen- und Kanalbau häufig solche Situationen erlebt, werden dabei Durchschnittswerte zugrunde gelegt und die Gegebenheiten vor Ort außer Acht gelassen. Faktoren wie ein nicht vollständig erschlossener Baugrund können jedoch dazu führen, dass die Baunebenkosten wesentlich höher ausfallen als geplant. Ist zum Beispiel der Untergrund für die gewünschte Garagenzufahrt zu weich, muss zur Stabilisierung eine spezielle Tragschicht aufgebracht werden. Dadurch wird zusätzliches Kapital benötigt, welches der Bauherr eventuell nur mit Hilfe einer Nachfinanzierung aufbringen kann.
Die Konsequenzen sind für alle Beteiligten problematisch. Für den Bauherrn ergibt sich unter Umständen eine deutlich höhere monatliche Belastung, weil die finanzierende Bank das Eigenheim mit einer höheren Hypothek beleihen muss. Und der Bauträger oder Architekt erleidet einen Kompetenzverlust, muss er doch mangelnde Weitsicht bei der Kostenkalkulation einräumen. Doch auch der ausführende Fachbetrieb befindet sich in einer unangenehmen Lage, denn er ist der Überbinger der schlechten Nachricht. Eine sorgfältige Kostenkalkulation unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse, die dem Bauvorhaben zugrunde liegen, ist darum sinnvoll und wünschenswert.
Neben der Grunderwerbsteuer, die rund 5 Prozent der Bausumme ausmacht, werden noch Gerichts- und Notarkosten mit 1,5 Prozent und gegebenenfalls die Provision für den Makler fällig, die zwischen 3 und 7 Prozent liegt. Weitere Bestandteile der Baunebenkosten können Ausgaben für die Erschließung des Baugrunds sein, Anschlüsse für Strom und Gas – und eben die Außenanlage.
Andreas Oerschkes leitet seine Firma seit 1999 und beklagt die oft unrealistische Einschätzung der finanziellen Belastung für Häuslebauer. Der Fachmann im Bereich Pflasterstraßen- und Kanalbau berät viele Bauherren und Architekten und stellt fest, dass Bauwillige anstelle von Kalkulationen auf Basis von Durchschnittswerten lieber auf einen sorgfältigen und gegebenenfalls von vorneherein großzügiger bemessenen Finanzplan vertrauen sollten. So schaffe man auch die Grundlage für eine wirtschaftliche Durchführung der Baumaßnahmen zu auskömmlichen Preisen.
Ursprünglich im Bereich Garten- und Landschaftsbau tätig hat sich die Firma Andreas Oerschkes inzwischen auf Tief- und Straßenbau sowie Kanal- und Landschaftsbau spezialisiert. Die Erschließung von Baugrundstücken und Wohngebieten zählt ebenso zu den Leistungsangeboten wie der Straßenbau oder landschaftsbauliche Maßnahmen.
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