Das aktuelle Zinstief am Kapitalmarkt bedingt eine hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien – insbesondere durch institutionelle Kapitalinvestoren.
(Berlin, 29.07.2014) Die noch immer sehr niedrigen Zinsniveaus verhelfen dem gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland zum dritthöchsten Transaktionsvolumen überhaupt. Laut der aktuellen Halbjahresbilanz der BNP Paribas Real Estate legten im ersten Halbjahr 2014 Investoren aus dem In- und Ausland etwa 17 Milliarden Euro in entsprechenden Objekten an. Für das Gesamtjahr rechnen Experten sogar mit bis zu 40 Milliarden Euro – ein Rekordwert nach der jüngsten Finanzkrise. Gewerbeimmobilien wie Bürohäuser, Ladenlokale oder Produktionsgebäude erleben damit einen regelrechten Boom. Das Fehlen attraktiver Anlagealternativen bringt viele professionelle Anleger in Nöte hinsichtlich der Investitionsmöglichkeiten und so profitieren die vergleichsweise sicheren und trotzdem rentablen Immobilieninvestments. Gerade in Deutschland, wo politisch und wirtschaftlich stabile Verhältnisse herrschen, spielt dabei das Vertrauen der Investoren in diesen wichtigen Kernmarkt in Europa eine übergeordnete Rolle. Die Kreditinstitute indes registrieren einen verstärkten Wettbewerb am Finanzierungsmarkt, da immer mehr Investoren weite Teile der Gewerbeobjekte fremdfinanzieren lassen. Gewerbegrundstücke oder Büroimmobilien werden nun zunehmend nicht mehr bevorzugt in Top-Lagen erworben, sondern auch in sogenannten B-Lagen.
Bestlagen kaum noch verfügbar – Liquidität geht in B-Lagen
Die Prognosen für die weiteren Steigerungen der Investitionstätigkeit in gewerbliche Immobilien werden auch von anderen, namhaften Analysten geteilt. Die Beteiligungsangebote für Bestlagen werden ziemlich rar, doch das Interesse der Investoren richtet sich nun auf die B-Lagen. Bei den Immobilienarten liegen dabei Büroimmobilien vor Einzelhandelsimmobilien, logistisch genutzten Immobilien und Hotelobjekten. Lokaler Spitzenreiter ist München vor Berlin – gerade in solchen Ballungszentren konzentrieren sich die Investoren nun immer mehr auf B-Standorte. Am Markt herrscht nach wie vor eine hohe Liquidität, was zur Finanzierung von Gewerbeobjekten mit oft nur 50 % oder weniger an Fremdkapital führt. Eine Gewerbefinanzierung wird heute also in der Regel nicht mehr mit einem hohen Fremdkapitalanteil (und damit mit höherem Risiko) begonnen, sondern wird wohlüberlegt und mit einem hohen Eigenkapitalanteil langfristig sorgfältig durchkalkuliert.
Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?
Neben den möglichen Kennzahlen zur Renditeberechnung (z. B. Mietbelegung, Lage, Mietpreisentwicklung, Nachfrage, Zustand) werden von den Kapitalgebern auch die Aussichten unter Berücksichtigung der Konkurrenz- und Entwicklungssituation am Markt allgemein und hinsichtlich der lokalen Umgebung beurteilt. Neben der Objektqualität und der Marktsituation spielen jedoch häufig auch subjektive Einschätzungen, Fördermöglichkeiten und natürlich das gewünschte Risikoprofil eine große Rolle. Da jedes einigermaßen attraktive Angebot derzeit auf eine große Nachfrager-Schar trifft, ergibt sich eine entsprechend große Konkurrenzsituation am Finanzierungsmarkt. Die Gewerbefinanzierung ist trotzdem immer auch ein Risiko: Können die anvisierten Erträge nicht realisiert werden und treten unerwartete Zwischenfälle ein, kann die Rendite schnell aufschmelzen. Eine Finanzierung gewerblicher Objekte sollte daher nur im Rahmen eines ganzheitlichen Finanzkonzeptes eingegangen werden, in welchem ein möglichst ausgeglichenes Chance-Risiko-Verhältnis auf viele Anlagevarianten verteilt ist. Tritt dann beispielsweise bei einem Gewerbeobjekt nicht die gewünschte Entwicklung ein, wird der Renditeabschlag durch die anderen Anlagen aufgefangen.
Fazit: Vom Anstieg des Gewerbeimmobilienhandels nicht blenden lassen
Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien sollte trotz der derzeitigen Situation am Kapitalmarkt nicht überstürzt angegangen werden. Ein realistischer und risikobewusst aufgestellter Finanzierungsplan sollte die Grundlage für die Kapitalbeschaffung sein, damit sich die Investition später als möglichst sichere und renditeattraktive Stütze herauskristallisieren kann. Gewerbliche Immobilien können heute auch in B-Lagen sehr attraktiv sein, aber die Finanzierung muss solide aufgebaut werden. Schon bei geringen Unsicherheiten oder Zweifeln kann die Finanzierung von Gewerbeimmobilien aufgrund der meist hohen Investitionssummen und der langjährigen Verpflichtungen zu einer finanziellen Gratwanderung werden. Professionelle Hilfe bieten Finanzierungsberater und Makler, welche die Nachfragesituation und die Auslastung der Objekte kennen. Weitere Informationen rund um die gewerbliche Immobilienfinanzierung finden Interessenten auf www.gewerbliche-finanzierung.com. Möglicherweise können sich bei bestehenden Gewerbefinanzierungen auch synergetische Effekte ergeben, wenn neue bzw. neu offerierte Immobilien ins Portfolio aufgenommen werden. Dies ließe sich beispielsweise durch die Zusammenlegung mehrere Finanzierungsverträge in einen neuen Vertrag oder durch günstige Anschlussfinanzierungsvereinbarungen erreichen.
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