Erfolgreicher Abschluss eines Non-Recourse-Darlehens für eine GbR-Fondsgesellschaft
In bester Innenstadtlage von Mainz hatte die GbR-Gesellschaft im Jahr 2000 eine Seniorenresidenz mit 115 altersgerechten und luxuriösen Wohn-Appartements und 50 Pflegeplätzen errichtet.
Trotz bester Marktbedingungen geriet das Investment 2001 durch die Insolvenzeröffnung der Rentaco-Gruppe (Initiatorin) in eine erhebliche finanzielle Schieflage. Schwierigkeiten mit der Baufertigstellung, die Insolvenz der ersten Generalpächterin und daraus resultierende Probleme bei der Erstvermietung führten dazu: Bereits kurz nach der Fondsschließung geriet die Fondsgesellschaft wirtschaftlich auf einen Schlingerkurs und schon in den Jahren 2002 und 2003 mussten zur Liquiditätsüberbrückung kleinere Gesellschafterbeiträge von den Fondsgesellschaftern angefordert werden. Auf die vermeintliche Sicherheit durch einen Rückkaufvertrag der Rentaco-Muttergesellschaft mit einem garantierte Rückkaufpreis in Höhe von heute umgerechnet 35 Mio. Euro hatten sich viele Gesellschafter bei ihrer Investitionsentscheidung seinerzeit verlassen. Durch die Insolvenz des Initiators (Rentaco AG) besaß der Rückkaufvertrag für die Gesellschafter plötzlich nur noch den Wert des Altpapiers, auf dem er seinerzeit beurkundet worden war.
Die Gestrim Deutsche Fonds Management übernahm Mitte 2005 die Verwaltung des Investmentfonds und sah sich gezwungen, zunächst einen bautechnischen Konsolidierungsprozess einzuleiten, der bis zum Beginn des Jahres 2009 im wesentlichen abgeschlossen werden konnte. Bis zu diesem Zeitpunkt waren dazu keine weiteren Gesellschafternachschüsse mehr erforderlich.
Gegen Ende 2009 jedoch signalisierte das Bankenkonsortium, das die Seniorenresidenz (bei einem Eigenkapital von ca. 7 Mio. Euro!) mit ca. 29 Mio. Euro fremdfinanziert hatte, dass für eine der beiden Banken eine Prolongation der zum Teil Ende 2009 auslaufenden Darlehen zukünftig nicht mehr in Frage kam. Das Bankinstitut (eine sogenannte Abwicklungsbank) sah seine Aufgabe nur noch in der Liquiditätsbeschaffung, das heißt in der Beendigung bestehender Darlehensverträge und in der Realisierung der Restvaluten – “auf welchem Wege auch immer” (Originalzitat). Aus dieser Notlage heraus, musste also nach den tragfähigsten Lösungen für die Fondsgesellschaft gesucht werden. Da die Fondsgesellschafter von der Werthaltigkeit des Objektes überzeugt waren, wurde nach anfänglichen Verkaufsbemühungen das unterlegte Kaufangebot eines namhaften Investoren von der Fondsgesellschaft verworfen, weil der angebotene Kaufpreis nicht für eine vollständige Ablösung der Fremdverschuldung ausreichte.
Die Gestrim Deutsche Fonds Management GmbH wurde stattdessen damit beauftragt, eine Umfinanzierungsmöglichkeit für die Sozialimmobilie zu suchen. Nach einem umfangreichen rechtlichen Konsolidierungsprozess (Grundbuchsanierung) konnte das Fondsobjekt wieder neu besichert und daraufhin erfolgreich eine Neufinanzierung für die Fondsgesellschaft abgeschlossen werden. Durch einen erneuten Eigenkapitaleinsatz in Höhe von zirka 67 Prozent des Eigenkapitals der Gesellschaft haftet dabei aus dem neuen Darlehensvertrag zukünftig nur noch das Fondsvermögen – also im weitesten Sinne ausschließlich das Fondsobjekt. Zuvor hatten die Gesellschafter zwar quotal im Verhältnis ihres Gesellschafteranteils, aber trotzdem mit ihrem gesamten persönlichen Vermögen, gehaftet. Die Haftungsquote betrug danach nach zehn langen Abzahlungs-Jahren noch immer stolze 400 Prozent des ehemals Ende der 90er Jahre gezeichneten Kapitals.
Neben der Überleitung der Finanzierung in ein sogenanntes Non-Recourse-Darlehen (ohne eine verbleibende persönliche Haftung der Gesellschafter) konnte das notleidende Investmentprojekt (non performing loan) wieder in ein erfolgversprechendes Rendite-Modell übergeleitet werden. Das vorgelegte Konzept überzeugte schließlich die Gesellschafter und, das war in dieser Situation noch viel wichtiger, es überzeugte vor allem auch die neu finanzierende Bank. Frei von den Sorgen einer persönlichen Haftung in Höhe von zirka 400 Prozent der Beteiligung können viele Gesellschafter ihre persönliche Lebensplanung zukünftig wieder wesentlich sorgloser gestalten.
Sollten Sie mit Ihrer Fondsgesellschaft von einer ähnlichen Problemlage betroffen sein und Hilfe bei der Konsolidierung Ihrer Fondsgesellschaft oder bei einer Umfinanzierung benötigen, stehen Ihnen unser Geschäftsführer Herr Bielor sowie der zuständige Fondsmanager Herr Sommer gerne als Ansprechpartner zur Verfügung.
Die Gestrim Deutsche Fonds Management GmbH ist auf das Management und die Sanierung von geschlossenen Immobilienfonds spezialisiert. Das Fondsmanagement-Unternehmen agiert banken- und initiatorenunabhängig. Es versteht sich als Anwalt der Interessen der Anleger mit dem Ziel die Werte der Eigentümer und Fondsgesellschafter zu steigern.
Die Gestrim Deutsche Fonds Management GmbH ist ein Gemeinschaftsunternehmen des europaweit tätigen Immobilienmanagement-Unternehmens Gestrim und des renommierten Wirtschaftsprüfungsunternehmens RBS RoeverBroennerSusat.
In ihrem Web-Blog www.fondsmanagement-inside.de informiert das Unternehmen regelmäßig über die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, dem Markt für geschlossene Immobilienfonds und über die betreuten Fonds.
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