Warum Wohnungen und Häuser im Erbbaurecht jetzt interessant sind
Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren vor allem in urbanen Regionen stark angestiegen. Voraussichtlich wird die kurzzeitige Unsicherheit an den Immobilienmärkten aufgrund der Corona-Situation auch keinen realen Rückgang bewirken. Wer den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen will, wird daher im Allgemeinen nicht darum herumkommen, tief in die Tasche zu greifen. Manch einer frägt deshalb, ob es nicht Möglichkeiten gibt, günstiger zum Immobilienbesitzer zu werden. Hier ist die sogenannte Erbpacht vielleicht das passende Modell.
Was ist Erbpacht?
Bei der Erbpacht bzw. dem Erbbaurecht wird das Grundstück nicht mitgekauft, sondern nur gepachtet. Dem Immobilienkäufer gehört also nach dem Erwerb das Haus oder die Wohnung, nicht aber das Grundstück. Das Grundstück verbleibt beim Erbpachtgeber, der vom Besitzer des Hauses oder der Wohnung monatlich eine Pacht für die Nutzung des Grundstücks erhält. Für dieses Arrangement wird ein Erbpachtvertrag abgeschlossen, der meist für eine Dauer zwischen 50 oder 99 Jahren angelegt ist. Nach Ablauf des Vertrages geht die Immobilie an den Erbbaurechtsgeber über, der den ehemaligen Besitzer normalerweise mit zwei Dritteln des Gebäudewerts dafür entschädigen muss.
Geringerer Kaufpreis
Weil das Grundstück beim Immobilienkauf im Fall der Erbpacht nicht mitgekauft wird, fallen beim Erwerb bedeutend geringere Kosten an. In der Regel kosten Erbpachtimmobilien beim Kauf zwischen 25 und 50 % weniger als vergleichbare konventionelle Immobilien mit Grundstück. Für manche Kaufinteressenten ist die Erbpacht daher manchmal die beste oder sogar einzige Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim zu realisieren, ohne in unverhältnismäßige Schulden zu geraten. Manchmal ist es aber auch so, dass in bestimmten Gebieten, in die man ziehen möchte, nur Immobilien auf Erbpacht verfügbar sind. Auch dann wird man sich mit dem Erbbaurecht auseinandersetzen.
Schlüsselfrage: Wie hoch ist die Gesamtbelastung?
Fast wichtiger als die Frage, ob man kurzfristig beim Kauf etwas Geld sparen kann ist aber, ob man mit dieser Variante auch auf Dauer günstiger fährt. Tatsächlich zahlt man beim Erwerb einer Erbpachtimmobilie zunächst einmal deutlich weniger. Auf der anderen Seite zahlt man aber über den gesamten Vertragszeitraum eine monatliche Erbpacht, die sich über die Jahre ebenfalls zu einer ansehnlichen Summe entwickelt. Vor einem Kauf sollte man daher die Gesamtkosten für den Erwerb einer Erbpachtimmobilie und einer Immobilie mit Grundstück auf lange Sicht direkt miteinander vergleichen.
Bei einer konventionellen Immobilie mit Grundstück muss beim Kauf insgesamt ein deutlich höherer Kredit aufgenommen und getilgt werden, da der Kaufpreis im Vergleich ja höher ist. Die Tilgung benötigt mehr Zeit und kann zudem teurer werden als vorhergesehen, vor allem, falls sich die Zinsen erhöhen sollten. Deswegen kann sich eine Erbpachtimmobilie auf lange Sicht auch unter Einbezug der monatlich zu zahlenden Erbpacht als die günstigere Variante herausstellen. Bei dauerhaft sehr günstigen Bauzinsen rechnen sich dagegen unter Umständen Immobilien mit Grundstück auf lange Sicht besser. Speziell bei Erbpachtimmobilien ist es daher wichtig sich den Einzelfall genau anzusehen und die jetzigen und künftigen Kosten genau zu kalkulieren.
Erbpachtimmobilien sind in einigen Fällen ein sehr gutes Geschäft, in anderen nicht. Deswegen sollte man, wenn es um Erbpacht geht, immer einen kompetenten Spezialisten oder Makler hinzuziehen, der Gelegenheiten und eventuelle Fallstricke erkennt und den tatsächlichen Wert einer solchen Immobilie richtig einschätzen kann.
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Rainer Fischer Immobilien
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Das Münchner Maklerbüro startete im August 1994 mit dem Immobilienverkauf. Nach über 22 Jahren am Rotkreuzplatz, ist es seit 2017 in der Nymphenburgerstraße in der Maxvorstadt ansässig. Es hat sich auf die Vermarktung von Wohnimmobilien im Großraum München spezialisiert. Seit Bestehen wurden über 1.100 Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke an solvente Käufer vermittelt. Der Münchner Immobilienmakler arbeitet unter anderem mit externen Finanzierungsberatern zusammen, präsentiert alle Angebote auf sieben verschiedenen Internetplattformen und geht auch mal neue Wege in der Vermarktung von Immobilien. Telefonische Erreichbarkeit ist 7 Tage die Woche sichergestellt. Ansprechpartner für Immobilienverkäufer ist Herr Rainer Fischer.
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