Eigenbedarfskündigung auch bei geplanter beruflicher Nutzung möglich

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler berichtet über das Urteil des BGH vom 26.09.2011, wonach eine Wohnung wegen eines mit beruflichen Zwecken begründeten Eigenbedarfs gekündigt werden kann.

Aufgrund des sozialen Mietrechts kann eine Wohnung vom Vermieter nur in Ausnahmefällen gekündigt werden. Einer davon ist der sog. Eigenbedarf, womit der Fall bezeichnet wird, dass Vermieter oder ein Angehöriger die Räume selbst als Wohnung nutzen möchte. Diese Kündigungsmöglichkeit ist in § 572 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausdrücklich genannt. Aber darf ein Vermieter eine Wohnung auch kündigen, wenn er oder ein Verwandter diese beruflich nutzen möchte?

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 26.09.2011, VIII ZR 330/11, bejaht. Eine solche Kündigung ist zwar nicht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB möglich, da dort ausdrücklich nur die Nutzung zu Wohnzwecken genannt wird. § 573 Abs. 1 BGB erlaubt jedoch generell die Kündigung des Mietverhältnisses bei Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters. Im zweiten Absatz werden dann verschiedenen Fälle eines berechtigten Interesses beispielhaft aufgeführt, so etwa Zahlungsverzug oder Eigenbedarf. Der Bundesgerichthof entschied, dass die berufliche Nutzung aufgrund der grundrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten sei als die Nutzung für Wohnzwecke, so dass ein berechtigtes Interesse im Sinne des Abs. 1 vorliegen könne. Im entschiedenen Fall wollte die Ehefrau des Vermieters ihre Anwaltskanzlei in die gemietete Wohnung verlegen. Der BGH verwies den Fall dann zur weiteren Aufklärung zurück. Es musste auch noch geprüft werden, ob Härtegründe nach § 574 BGB vorliegen.

Da es zuvor nur einige untergerichtliche Urteil gab, wonach eine Kündigung bei der notwendigen Erweiterung eines Gewerbebetriebs ausnahmsweise in Betracht komme, erweitert dieses Urteil die Möglichkeiten für Vermieter deutlich.

Vermieter sollten sich gleichwohl vor Ausspruch einer Kündigung zum Zwecke der beruflichen Nutzung einer Wohnung – nicht zuletzt auch wegen der formellen Anforderungen – anwaltlich beraten lassen. Auch sollte vorab geprüft werden, ob möglicherweise ein Widerspruch wegen eines Härtefalls gemäß § 574 BGB möglich ist. Auch Mieter sollten eine solche Kündigung wegen Eigenbedarfs prüfen lassen. Haben Sie Beratungsbedarf zu diesen Themen? Sprechen Sie mich an!

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Ich bin Rechtsanwältin und Fachanwältin für Arbeitsrecht und seit 2003 zur Rechtsanwaltschaft zugelassen. Nachdem ich einige Jahre als angestellte Anwältin gearbeitet habe, gründete ich 2009 meine eigene Kanzlei. Ich befasse mich mit dem Zivil- und Wirtschaftsrecht insbesondere dem Arbeits-, Miet- und Insolvenzrecht und vertrete hierbei sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen.
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