Wenn Eigentümer für vermietete Wohnungen Eigenbedarf anmelden, ist der Streit häufig vorprogrammiert und landet oft auch vor Gericht. Björn König, Geschäftsführer der König Immobilien GmbH erklärt, wann eine Kündigung wegen Eigenbedarf erlaubt ist und welche Formalitäten berücksichtigt werden müssen.
“Grundsätzlich liegt Eigenbedarf vor, wenn Vermieter berechtigte Personen vorweisen können, die die Räume für Wohnzwecke brauchen”, so der erfahrene Immobilienexperte aus dem nordhessischen Homberg. Berechtigte Personen seien der Vermieter selbst, Haushaltsangehörige oder Verwandte wie Kinder, Eltern, Enkelkinder, Geschwister, Neffen oder Nichten. “Auch wenn Personen im Haushalt des Vermieters leben, die nicht in verwandtschaftlicher Beziehung zu diesem stehen, kann der Eigenbedarf zur Anwendung kommen”, weiß Björn König. Das könne beispielsweise ein Lebensgefährte oder auch eine Pflegekraft sein.
Um Eigenbedarf anzumelden, muss der Vermieter nicht nur die berechtigte Person nennen, sondern auch gute und nachvollziehbare Gründe. “Mit dem Wunsch einzuziehen allein ist es nicht getan”, so Immobilienmakler Björn König. Wenn der Sohn oder die Tochter zuhause auszieht, um in den eigenen vier Wänden zu leben, ein gemeinsamer Haushalt mit dem Partner geplant ist oder im Alter nicht mehr so viel Wohnraum benötigt wird, sind das Gründe, die eine Anmeldung von Eigenbedarf rechtfertigen. Auch die Dauer des Bedarfs ist ein maßgeblicher Faktor, denn wenn er zwar zum Zeitpunkt der Kündigung vorhanden ist, jedoch nicht mehr, wenn die Kündigung wirksam ist, kann der bisherige Mieter vom Vermieter Schadensersatz verlangen. “Eine angebliche Kündigung wegen Eigenbedarfs, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden, funktioniert also nicht.”
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter dem Mieter schriftlich zustellen und dies auch beweisen, so dass sich die Zustellung per Kurier oder Einschreiben empfiehlt. Dabei gilt es die Kündigungsfrist zu beachten, die davon abhängt, wie lange der Mieter in der Wohnung gelebt hat und zwischen drei und neun Monaten beträgt.
Mit der Kündigung muss der Mieter außerdem auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen werden. Will er davon Gebrauch machen, muss dies mindestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin passieren. Allerdings ist ein Widerspruch nur dann möglich und erfolgversprechend, wenn der Auszug für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde. “Beispielsweise ältere Mieter, die schon sehr lange in der Wohnung leben und unter körperlichen Gebrechen leiden, können bei einem erfolgreichen Widerspruch das Mietverhältnis zunächst fortsetzen”, so Björn König.
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