Viele Geschäftsbeziehungen zwischen Besitzern von problematischen Immobilien und deren finanzierenden Banken befinden sich derzeit in einer Art Schwebezustand. Eine Abwicklung der Geschäftsbeziehung würde beiden Seiten größte Verluste bescheren. Aber wie sonst sind die Probleme zu lösen?
Bei der Zwangsversteigerung gewinnt nur der Ersteigerer
Es existieren viele Gründe, wodurch eine Immobilie an Wert verlieren und unrentabel werden kann. Hierzu zählen neben den üblichen Zustandsverschlechterungen auch die Veränderung des Umfelds, demografische Entwicklungen, Mietausfälle und die Verschlechterung der Finanzkraft des Eigentümers, um nur einige Beispiele zu nennen.
Abgesehen vom Mieter der notleidend gewordenen Immobilie, der das Objekt immerhin verlassen kann, befinden sich die beiden weiteren betroffenen Parteien zumeist in einer (äußerst) problematischen Lage. Der Eigentümer verfügt in der Regel nicht über die Mittel und das Know-how, um dem Geschehen eine positive Wendung zu geben und die tatsächliche Einflussnahme durch die finanzierende Bank beschränkt sich nicht selten auf vom Eigentümer nicht umsetzbare Tipps.
Der übliche Weg ist: Darlehenskündigung, Insolvenz, Zwangsversteigerung.
Die wenigsten Banken sind in der Lage, eine Lösung zu finden
Da beim vorbezeichneten Szenario jeder Beteiligte nur verliert, sind viele Banken dazu übergegangen, die betroffenen Geschäftsverbindungen nicht aufzukündigen, sondern zunächst einmal abzuwarten bzw. “nach einer Lösung zu suchen”. Der “Immobilien-Härtefälle” konnten sich manche Banken durch Übertragung an eine sogenannte Bad Bank entledigen, aber es befinden sich noch atemberaubend viele problematische Kredite in den Portfolios der meisten Banken.
Die wenigsten Banken sind allerdings in der Lage, effektive Problemlösungen zu kreieren, geschweige denn umzusetzen, sodass sich viele Geschäftsverbindungen in einem Schwebezustand befinden, der mittel- bis langfristig sowohl für die Kreditnehmer als auch für die Banken unbefriedigend ist.
Bilden Sie Lösungskategorien
Wenn die Geschäftsbeziehung zwischen Immobilieneigentümer und Bank nicht gekündigt und analog der geltenden gesetzlichen Rahmenbedingungen abgewickelt werden soll, muss eine einvernehmliche Lösung zur abschließenden Bearbeitung der jeweiligen Angelegenheit gefunden werden.
Zwar differieren die einzelnen Spezifika des jeweiligen Problemfalls, aber dennoch ist die Bildung von Lösungskategorien grundsätzlich möglich. Diese könnten wie folgt aussehen:
A Finden eines Käufers für die Immobilie und Treffen einer Vereinbarung über den Verlustbetrag.
B Mängelbeseitigung und/oder Wertentwicklung, um die Immobilie zu einem Preis zu veräußern, der über dem aktuellen Verwertungserlös zzgl. Investitionen liegt – dann wie bei A.
C Bildung von Bundles und Verkauf an einen Investor.
Die meisten Problemfälle lassen sich in eine der vorbezeichneten Kategorien eingruppieren. Allerdings dürfte nachvollziehbar sein, dass jeder Einzelfall auch individuell abzuarbeiten ist. Da sowohl Eigentümer als auch Bank Verluste hinnehmen müssen, um zu einer einvernehmlichen Lösung zu kommen, existiert ein nicht zu unterschätzendes Konfliktpotenzial, weil jede Partei naturgemäß dafür streiten wird, die eigenen Verluste zu minimieren.
Strategie zur Bearbeitung von notleidenden Immobilien
Aus diesem Grunde sind die vorstehenden Lösungskategorien so auszuformulieren, dass sie in möglichst klar nachvollziehbare und von den Beteiligten einfach abzuarbeitenden Prozessen aufgehen. Geschäftsprozesse, die von eigens hierfür auszubildenden Bankangestellten abgewickelt werden, sind zu designen. Da emotionale Faktoren eine nicht unerhebliche Rolle spielen werden, sind diese bereits in der Konzeption der Geschäftsprozesse ausreichend zu berücksichtigen.
Die Probleme werden sich durch Ablauf von Zeit nicht von selbst lösen – deshalb ist aktives Handeln angezeigt. Entweder erarbeitet der betroffene Immobilienbesitzer ein entsprechendes Konzept, oder die Bank kreiert eine auf Konsens ausgerichtete lösungsorientierte Strategie zur Bearbeitung von notleidenden Immobilienkrediten.
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Der Autor dieses Artikels ist Herr Andreas Franken von der Firma FRANKEN-CONSULTING.
Während der letzten 25 Jahre hat FRANKEN-CONSULTING mehr als 250 Beratungsprojekte in den Schwerpunktbereichen Strategie, Marketing, Vertrieb und Prozessoptimierung durchgeführt. Herr Andreas Franken verfügt über eine über 20-jährige Expertise im Immobilien- und Finanzdienstleistungsumfeld. In diesem Zusammenhang befasst er sich intensiv mit Konzepten zur Abwicklung problematischer Immobilienportfolios.
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