Bei Trennung und Scheidung rückt die Frage nach dem Umgang mit dem gemeinsamen oder im Alleineigentum stehenden Haus oder der Wohnung unweigerlich in den Fokus des Zugewinnausgleichs.
Die Immobilie ist für viele Ehepaare nicht nur ein Zuhause, sondern auch ein wesentlicher Vermögenswert. Kommt es zur Trennung und Scheidung, rückt die Frage nach dem Umgang mit dem gemeinsamen oder im Alleineigentum stehenden Haus oder der Wohnung unweigerlich in den Fokus des Zugewinnausgleichs.
Für die meisten Ehepaare in Deutschland, die keinen Ehevertrag abgeschlossen haben, gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Hierbei geht es nicht darum, das Vermögen beider Partner bei der Scheidung hälftig aufzuteilen, sondern den während der Ehe erzielten Wertzuwachs auszugleichen.
Was ist Zugewinn und wie wird er berechnet
Der Zugewinnausgleich zielt darauf ab, den Vermögenszuwachs beider Ehepartner, der während der Ehe erzielt wurde, gerecht zu verteilen. Dazu werden zwei Stichtage herangezogen:
* Anfangsvermögen: Das Vermögen, das jeder Ehepartner am Tag der Eheschließung, dem Stichtag für die Berechnung, besaß.
* Endvermögen: Das Vermögen, das jeder Ehepartner am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags, dem Stichtag für die Berechnung, besaß.
Der Zugewinn eines Partners ist die Differenz zwischen seinem Endvermögen und seinem Anfangsvermögen.
Ein negativer Zugewinn wird im Rahmen des Ausgleichs auf Null gesetzt. Anschließend werden die Zugewinne beider Partner miteinander verglichen. Derjenige Ehepartner mit dem höheren Zugewinn muss dem anderen die Hälfte der Differenz als Ausgleichszahlung leisten.
Die Immobilie im Anfangs- und Endvermögen
Die Bewertung der Immobilie für den Zugewinnausgleich ist ein zentraler Punkt und kann ein sehr komplexer Vorgang sein:
* Immobilie als Anfangsvermögen: Hat ein Ehepartner die Immobilie bereits vor der Eheschließung besessen, gehört sie zu seinem Anfangsvermögen. Der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Eheschließung muss ermittelt werden. Wichtig: Eine Wertsteigerung dieser Immobilie während der Ehe fällt in den Zugewinn.
* Immobilie als Endvermögen: Die Immobilie gehört zum Endvermögen des Eigentümers zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags. Auch hier muss der Verkehrswert zum Stichtag ermittelt werden.
* Gemeinsam erworbene Immobilien: Wurde die Immobilie während der Ehe von den Ehepartnern gemeinsam als Miteigentümer erworben, gehört sie bei beiden Partnern jeweils hälftig zum Endvermögen. Hier muss ebenfalls der Verkehrswert zum Stichtag ermittelt werden.
* Erbschaften und Schenkungen: Immobilien, die ein Ehepartner während der Ehe durch Erbschaft oder Schenkung erhalten hat, werden dem Anfangsvermögen zugerechnet, auch wenn sie erst während der Ehe erworben wurden. Dies wird als privilegierter Erwerb bezeichnet. Die ursprüngliche Erbschaft oder Schenkung selbst wird also nicht zum Zugewinn gezählt, sondern lediglich eine Wertsteigerung dieser geerbten oder geschenkten Immobilie während der Ehe.
Die Bedeutung des Verkehrswertes
Für eine gerechte Berechnung des Zugewinns ist die objektive Wertermittlung der Immobilie zum jeweiligen Stichtag (Tag der Eheschließung bzw. Tag der Zustellung des Scheidungsantrags) unerlässlich. Dabei ist der sogenannte Verkehrswert maßgeblich, also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Oftmals reicht die bloße Schätzung der Ehepartner nicht aus, da hier schnell unterschiedliche Meinungen zu erbitterten Streitigkeiten führen können. In der Praxis wird daher häufig ein unabhängiger Sachverständiger (Immobilienwertgutachter) beauftragt, ein fundiertes Gutachten zu erstellen. Die Kosten hierfür tragen in der Regel beide Parteien hälftig.
Berücksichtigung von Darlehen und Lasten
Wichtig ist, dass bei der Bewertung der Immobilie für den Zugewinnausgleich auch die damit verbundenen Lasten berücksichtigt werden. Ist die Immobilie mit einem Darlehen belastet, wird für die Berechnung des Vermögenswerts der Wert der Immobilie um die noch offenen Schulden reduziert. Nur der Netto-Immobilienwert fließt in die Berechnung des Anfangs- bzw. Endvermögens ein.
Strategien für den Umgang mit der Immobilie im Zugewinnausgleich
Sind die Werte ermittelt, stellt sich die Frage, wie die Ausgleichsforderung beglichen werden kann. Hier gibt es verschiedene Optionen, die oft eng mit dem Schicksal der Immobilie verbunden sind:
* Auszahlung aus vorhandenem Vermögen: Der ausgleichspflichtige Partner zahlt die Forderung aus seinem sonstigen Vermögen.
* Immobilienübertragung: Der ausgleichspflichtige Partner überträgt seinen Miteigentumsanteil an der Immobilie auf den anderen Partner und diese Übertragung wird ganz oder teilweise auf die Ausgleichsforderung angerechnet. Dies ist die häufigste Lösung, wenn ein Partner die Immobilie behalten möchte.
* Verkauf der Immobilie: Die Immobilie wird verkauft und der Erlös, nach Abzug eventueller Restschulden, wird aufgeteilt. Dies ist oft die sauberste Lösung, da Liquidität geschaffen wird, die für den Zugewinnausgleich genutzt werden kann.
* Darlehensaufnahme: Der ausgleichspflichtige Partner nimmt ein Darlehen auf, um die Ausgleichsforderung zu erfüllen.
Fazit
Die Immobilie ist im Zugewinnausgleich ein zentraler und oft emotional behafteter Punkt. Eine faire und rechtssichere Lösung erfordert eine präzise Wertermittlung. Ohne genaue Kenntnis der Werte können keine tragfähigen Entscheidungen getroffen werden.
Es ist unerlässlich, sich frühzeitig von einem Rechtsanwalt für Familienrecht beraten zu lassen. Dieser kann nicht nur die korrekte Berechnung des Zugewinnausgleichs sicherstellen, sondern auch die verschiedenen Optionen für den Umgang mit der Immobilie aufzeigen und dabei helfen, eine für beide Seiten tragbare Lösung zu finden, idealerweise ohne eine streitige gerichtliche Auseinandersetzung. Ein unabhängiges Immobilienwertgutachten ist dabei oft eine sinnvolle und investitionswürdige Grundlage.
Rechtsanwalt Reinhard Scholz
Salzstraße 35, 48143 Münster
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