Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vertragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus dem Kreis der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Dies ist Teil 16, welcher sich mit den steuerrechtlichen Regelungen befasst, unter der Berücksichtigung der Steuervergünstigungen, der einen nicht unerheblichen Anteil seit 1978 in Deutschland betrug.
Abschreibungsmodalitäten
Bundeseinheitliche Steuervergünstigungen für die Instandsetzung, Pflege und den denkmalgerechten Ausbau von Baudenkmalen gibt es seit 1978. Grundlage waren zunächst die §§ 82i und 82k der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV). Zum 1. Januar 1991 wurden diese Vorschriften in modifizierter Form als Paragraphen 7i und 11b in das Einkommensteuergesetz aufgenommen. Verbessert und erweitert wurden zudem die Abschreibungsmöglichkeiten bei denkmalwürdigen Einfamilienhäusern und selbstgenutzten Wohnungen mittels einer speziellen Regelung (§ 10f EStG). Seit 1992 ist auf der Grundlage des § 10g EStG auch die Berücksichtigung von Aufwendungen zur Erhaltung nicht nutzbarer Baudenkmale, wie Burgruinen, historische Parks und Gärten, denkmalwürdiger Außenanlagen, beispielsweise Einfriedungsmauern, und bedeutender beweglicher Kunstgegenstände möglich.
Geringfügig verändert wurden die in § 7i EStG festgelegten Abschreibungsmodalitäten durch das “Haushaltsbegleitgesetz 2004” vom 29.12.2003. Während zuvor der Herstellungsaufwand bei allen Gebäudearten mit je zehn Prozent über zehn Jahre betrug und gleichmäßig abgeschrieben werden konnte, sind seitdem bei vermieteten Denkmalimmobilien die Herstellungskosten acht Jahre lang mit neun Prozent, danach jeweils vier Jahre mit jeweils sieben Prozent abzuschreiben. Aufwendungen für den Erhalt eines Denkmales können dagegen grundsätzlich in vollem Umfang als Werbekosten oder als Betriebsausgaben abgezogen werden. Es besteht gemäß § 11b EStG aber die Möglichkeit, solche Aufwendungen auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen.
Wird ein Baudenkmal für eigene Wohnzwecke genutzt, kann der Eigentümer die betreffenden Beträge statt als erhöhte Absetzungen wie Sonderausgaben abziehen. Nach § 10f EStG gilt sowohl für die Herstellungskosten wie für den Erhaltungsaufwand ein zehnjähriger Abschreibungszeitraum von je neun Prozent der anerkannten Kosten.
Wird ein Baudenkmal – beispielsweise eine Burgruine – weder im Rahmen einer der Einkunftsarten noch zu eigenen Wohnzwecken genutzt, greift die Regelung des Paragraphen 10g EStG. Erfasst werden hiervon insbesondere Liebhabereiobjekte, die nicht der Einkünfte Erzielung dienen. Das sind Immobilien, die der Steuerpflichtige zwar vermieten oder verpachten kann, die aber grundsätzlich nicht geeignet sind, den ansonsten im Steuerrecht geforderten Totalüberschuss zu erzielen. Auch in diesen Fällen können die nach § 7i EStG absetzbaren Beträge wie Sonderausgaben abzogen werden. Dabei können über zehn Jahre hinweg neun Prozent der anerkannten Kosten abgesetzt werden.
Gemeinsame Voraussetzungen für die Anwendung des § 7i wie auch der §§ 10f, 10g und 11b EStG sind das Fortbestehen der Denkmaleigenschaft im Absetzungszeitraum und eine entsprechende Bescheinigung der zuständigen Behörde.
Steuerlich begünstigte Baumaßnahmen
Grundsätzlich begünstigt sind nach § 7i Abs. 1 EStG Aufwendungen, die auf die Erhaltung der Substanz des Baudenkmales und insbesondere der Merkmale zielen, die die Denkmaleigenschaft des Gebäudes begründen – oder zu seiner weiteren sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Nach dem Wortlaut des Paragraphen reicht es aus, wenn eine der beiden Voraussetzungen erfüllt ist. Es genügt jedoch nicht, wenn die Aufwendungen aus denkmalpflegerischer Sicht angemessen oder vertretbar sind. Sie müssen vielmehr zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal notwendig sein. Nach den Bescheinigungsrichtlinien ist hierfür auf einen Vergleich des Zustands des Denkmals vor Beginn der Baumaßnahme mit dem denkmalpflegerisch wünschenswerten Zustand abzustellen.
Die Kosten für den vollständigen Abriss und den originalgetreuen Neubau eines Gebäudes können nicht im Sinne von § 7i EStG geltend gemacht werden, da die Erhaltung des Gebäudes ausdrücklich vorausgesetzt wird. Dagegen sind Aufwendungen für die Wiederherstellung eines beschädigten Gebäudes unter Verwendung von ursprünglichen Gebäudeteilen prinzipiell begünstigt, wenn Dach, Außenmauern und andere den Denkmalstatus begründende Merkmale des Gebäudes erhalten bleiben. Ist nur ein Teil eines Gebäudes, beispielsweise die Fassade oder ein Kellergewölbe, unter Schutz gestellt, werden nur die Aufwendungen für diejenigen Baumaßnahmen begünstigt, die zur Erhaltung der betreffenden Bauteile erforderlich sind.
Wird ein Baudenkmal entkernt, so dass nur die Außenmauern und die Fassade erhalten bleiben und die Substanz im Innern des Gebäudes durch eine neue ersetzt wird, stellt sich dagegen die Frage, ob auch die Kosten für die Entfernung der alten Bausubstanz und den Einbau der neuen Gebäudeteile durch § 7i EStG begünstigt sind. Nach den Bescheinigungsrichtlinien der Denkmalbehörden können diese Kosten begünstigt werden, wenn der verbleibende Gebäuderest weiterhin als Baudenkmal gilt. Allerdings sollen nur diejenigen Aufwendungen von den Denkmalschutzbehörden bescheinigt werden, die zur Erhaltung der verbleibenden Gebäudeteile, beispielsweise der Außenmauern, erforderlich waren. Die Aufwendung für die Entkernung und die neuen Inneneinbauten sollen dagegen grundsätzlich nicht bescheinigt werden. Eine Ausnahme gilt nur für Einbauten, die – zum Beispiel aus statischen Gründen – zur Erhaltung der Außenmauern erforderlich waren (zum Beispiel neue Geschossdecken).
Zur sinnvollen Nutzung erforderlich?
Nach § 7i Abs. 1 Satz EStG sind Baumaßnahmen auch dann begünstigt, wenn diese zur sinnvollen Nutzung eines Gebäudes erforderlich sind. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer durch die Denkmalschutzgesetze zur Nutzung der Gebäude verpflichtet sind. Hinzu kommt, dass ein Gebäude, das nicht mehr genutzt wird, auf Dauer verfällt. So ist der Begriff der sinnvollen Nutzung letztlich auch auf die Erhaltung des Gebäudes bezogen. Grundsätzlich können bei der sinnvollen Nutzung aber auch wirtschaftliche Gesichtspunkte berücksichtigt werden. Handelt es sich zum Beispiel um Wohnungen, die aufgrund der gestiegenen Anforderungen der Mietinteressenten nicht mehr oder zumindest nicht rentabel vermietet werden können, begünstigt § 7i EStG in der Regel auch solche Einbauten, die der Anpassung an zeitgemäße Wohnbedürfnisse dienen. Dazu gehören beispielsweise der Einbau einer modernen Heizungsanlage, von Innentoiletten, Badezimmern oder Aufzügen. Zu beachten ist allerdings, dass eine sinnvolle Nutzung nur angenommen wird, wenn dabei auch die Erhaltung der schützenswerten Substanz auf Dauer gewährleistet ist. Die Baumaßnahmen dürfen die Eigenart des Gebäudes nicht oder nur unwesentlich beeinflussen.
Eric Mozanowski referierte in Stuttgart darüber hinaus noch kurz über die Folgen der steuerrechtlichen Regelungen und wie neue Anreize eben auch über diese Regelungen geschaffen werden können, wenn bedacht wird, dass die Zahl der Baudenkmale in Deutschland ca. 1,2 Millionen betrug. Eric Mozanowski hierzu: “Wertvolle Gebäude gingen ohne wirtschaftliche tragfähige Sanierungen und eine anschließende ökonomische Nutzung unwiederbringlich verloren und könnten nicht an die nachfolgenden Generationen weitergegeben werden. Einen wichtigen Beitrag leisten Förderprogramme wie z. B. “Denkmalpflege und Kultur” und weitere Programme sollten gefördert werden, um auch weiterhin das Engagement privater Investoren zu stärken, denn ohne eben diese wäre die Dankmalpflege und Erhaltung nicht denkbar.”
V.i.S.d.P.:
Eric Mozanowski
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich
Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus den Kreisen der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Weitere Informationen unter: www.estavis.de
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