– Bessere Vergünstigungen für Anleger, wenn das Objekt oder die Wohnung vor Beginn der Modernisierung erworben wurde. –
Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vertragsreihe zum Thema Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus dem Kreis der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Dies ist Teil 18, welcher sich mit den Anschaffungskosten in Bezug auf das Einkommensteuergesetz, das wichtige Regeln zu Steuerbegünstigungen bei Denkmalsanierungen betrug und befasst.
Wann werden Anschaffungskosten begünstigt?
Kauft beispielsweise ein Anleger vom Bauträger eine Eigentumswohnung und vereinbart mit diesem, dass er ihm die Wohnung nach Abschluss des Kaufvertrages modernisiert, so sind die nach Abschluss des Kaufvertrages durchgeführten Maßnahmen gemäß § 7i Abs.1 Satz 5 EStG begünstigt, wenn die zum Erhalt des Gebäudes beziehungsweise zu dessen weiterer sinnvoller Nutzung erforderlich sind. Vergleichsweise hohe Vergünstigungen können somit nur diejenigen Anleger erhalten, die eine Wohnung noch vor Beginn der Modernisierung erwerben. Betrug der Erwerber von Teileigentum beziehungsweise Wohnungseigentum, das durch einen Bauträger saniert wird, sollten sich daher zuvor über den aktuellen Stand des Baugeschehens unterrichten. Die üblicherweise in der Werbung bis zum Verkauf der letzten Einheit unverändert herausgestellten Steuervorteile könnten sich bei fortgeschrittener Baumaßnahme unterdessen verringert haben. Es sollte weiterhin darauf geachtet werden, dass sich der Bauträger oder Generalunternehmer vertraglich verpflichtet, den Denkmalbehörden Handwerker- und Unternehmensrechnungen zur Verfügung zu stellen. Die Denkmalbehörden stellen die für die Gewährung der Steuervergünstigungen notwendige Bescheinigung nicht auf Basis der Kaufvertragsdaten aus, sondern verlangen konkrete Nachweise für die entstandenen Kosten.
Begünstigte Objekte
§ 7i Abs. 1 Satz 1 legt fest, dass nur Baumaßnahmen an im Inland gelegenen Gebäuden begünstigt werden. Das bedeutet unter anderem auch, dass Aufwendungen für Außenanlagen betrug wie zum Beispiel Hofbefestigungen, Rasenanlagen, Blumen, Ziersträucher und Bäume nicht unter § 7i EStG fallen, auch wenn diese Außenanlagen Denkmalqualität haben. Durch den Verweis auf § 7h Abs. 3 EStG gilt die Begünstigung zudem auch für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Nach § 7i Abs. 1 Satz 3 EStG können aber auch Maßnahmen an unselbständigen Gebäudeteilen begünstigt werden, sofern sie nach den landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal darstellen. Allerdings sind nur Aufwendungen für diejenigen Baumaßnahmen bescheinigungsfähig, die zur Erhaltung des jeweiligen Bauteiles als Denkmal erforderlich sind. Sind die unter Schutz stehenden Bauteile allein nicht wirtschaftlich nutzbar, kann jedoch der Umfang der bescheinigungsfähigen Aufwendungen nicht unter dem Gesichtspunkt der sinnvollen Nutzung ausgeweitet werden. Betrug zum Beispiel nur die Fassade eines Objektes die Schutzstellung, sind die Aufwendungen für den Abbruch und die Wiedereinrichtung des hinter der Fassade liegenden Gebäudes nicht begünstigt. Bescheinigungsfähig sind lediglich die Aufwendungen für die Instandsetzung der Fassade sowie für die erschwerte Baustelleneinrichtung, die erschwerten Bauabläufe oder besondere bautechnische Vorkehrungen. Etwas anderes gilt nur, wenn die Aufwendungen für die Inneneinbauten erforderlich waren, um die Außenmauern zu erhalten, etwa aus statischen Gründen.
Der sogenannte Ensembleschutz ist in § 7i Abs. 1 Satz 4 EStG berücksichtigt. Maßgeblich ist dabei, wie die jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften den Ensembleschutz ausgestaltet haben. Aus steuerlicher Sicht sind dabei nur solche baulichen Maßnahmen begünstigt, die zur Erhaltung des schützenswerten Erscheinungsbildes erforderlich sind. Aufwendungen, die sich auf das Innere des Gebäudes beziehen, sind dagegen grundsätzlich nicht begünstigt. Eine Ausnahme kann sich in den Fällen ergeben, in denen das unter Schutz gestellte Erscheinungsbild ohne die betreffenden Baumaßnahmen im Innern des Gebäudes nicht erhalten werden kann. Das bedeutet: Baumaßnahmen zum Einbau von Bädern, Aufzügen oder Heizungsanlagen sind beim Ensembleschutz nicht begünstigt, weil derartige Maßnahmen wohl niemals erforderlich sein dürften, um das äußere Erscheinungsbild zu erhalten.
Welche Gebäude Baudenkmale sind, wird nicht durch das EStG, sondern durch die Denkmalschutzgesetze der einzelnen Bundesländer geregelt. Generell muss ein Gebäude bereits vor Beginn der jeweiligen Baumaßnahme nach den Bestimmungen des in dem jeweiligen Bundesland geltenden Denkmalschutzgesetzes rechtswirksam unter Denkmalschutz gestellt worden sein. Außerdem muss das Gebäude (der Gebäudeteil) über den gesamten Abzugszeitraum hinweg ein Denkmal sein. Entfällt die öffentlich-rechtliche Bindung durch die Denkmalschutzvorschriften innerhalb des Begünstigungszeitraumes, ist die Denkmalschutzbehörde verpflichtet, dies dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. In einem solchen Fall können die erhöhten steuerlichen Absetzungen nach Wegfall der Einstufung als Baudenkmal nicht mehr geltend gemacht werden.
Eric Mozanowski referierte in Stuttgart darüber noch hinaus kurz über die Folgen der steuerrechtlichen Regelungen und worauf geachtet werden sollte: “Trotz der unterschiedlichen Formulierungen in den einzelnen Denkmalgesetzen hat sich jedoch ein Kanon von Kriterien entwickelt, der eine Darstellung des aktuell gültigen Begriffes des Baudenkmales erlaubt und Hinweise auf das Fortbestehen der steuerlich relevanten Denkmaleigenschaften gibt.”
V.i.S.d.P.:
Eric Mozanowski
Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus den Kreisen der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Weitere Informationen unter: www.estavis.de
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