beim Erwerb, Besitz und Verkauf einer Spanienimmobilie
von Ass. jur. Lutz Minkner, CEO von Minkner & Partner
,,Steuern sind ein erlaubter Fall von Raub”, Philosoph Thomas von Aquin (1224 – 1274)
Weltweit sind die Begehrlichkeiten des Fiskus groß, und das ist in Spanien nicht anders. Insbesondere beim Erwerb, Besitz und Verkauf von Immobilien verdient das spanische Finanzamt an jeder Immobilientransaktion. Seit Beginn der Wirtschaftskrise sind die einschlägigen Steuergesetze mehrfach geändert worden, so dass gerade der Laie, der nicht täglich mit dieser Thematik zu tun hat, leicht den Überblick verlieren konnte. Aus diesem Grunde habe ich für die Leser der TRAUMIMMOBILIEN die aktuell geltenden Steuerregelungen zusammen gefasst, wobei ich mich auf den Standardfall des nichtresidenten Käufers und Verkäufers beschränke.
Die einmaligen Steuern des Käufers beim Erwerb
– die Mehrwertsteuer
Ist der Verkäufer ein Bauträger, der die Wohnung oder das Haus zu Wohnzwecken errichtet hat, fallen auf den Kaufpreis 10 % Mehrwertsteuer (IVA) an, beim Erwerb von unbebauten Grundstücken sind es 21 % Mehrwertsteuer. Die Mehrwertsteuer ist beim Kaufvertrag direkt an den Verkäufer zu zahlen, der eine Rechnung auszustellen hat, in der die Mehrwertsteuer auszuweisen ist.
– Stempelsteuer
Fällt bei einem Kaufvertrag Mehrwertsteuer an, ist zusätzlich eine sog. Stempelsteuer (AJD) in Höhe von 1,2 % des Kaufpreises zu zahlen.
– Grunderwerbsteuer
Bei allen Käufen von Nichtunternehmern, also insbesondere bei Zweithandverkäufen, fällt s t a t t der Mehrwertsteuer Grundewerbssteuer an. Auf den Balearen gilt ab 1. Januar 2013 die folgende Staffelung:
Kaufpreis bis zu 400.000 EUR – Steuersatz 8 %
Kaufpreis ab 400.000,01 EUR bis 600.000 EUR – Steuersatz 9 %
Kaufpreis ab 600.000,01 EUR – Steuersatz 10 %.
Bei Grunderwerbsteuer pflichtigen Kaufverträgen fällt k e i n e Stempelsteuer an.
Die einmaligen Steuern des Verkäufers beim Verkauf
– Wertzuwachssteuer (Plusvalia)
Auf Seiten des Verkäufers ist zunächst die gemeindliche Wertzuwachssteuer (allgemein Plusvalia genannt) zu beachten. Sie besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden (nicht der Baulichkeiten!) seit dem letzten Übertragungsvorgang. Als Übertragungsvorgang werden auch Erbschaft und Schenkung angesehen. In der Vergangenheit wurde oft versucht, gegen den ausdrücklichen Gesetzestext, die Plusvalia auf den Käufer abzuwälzen. Sind beide Parteien Privatleute, ist dies auch zulässig. Ist dagegen der Verkäufer beim Verkauf gewerblich tätig, ist dies aufgrund eines Verbraucherschutzgesetzes unzulässig. Die Höhe der Wertzuwachssteuer wird von der Gemeinde festgelegt. Berechnungsbasis ist der Katasterwert von Grund und Boden, der aus der jährlichen Gemeindesteuerquittung (IBI-Beleg) abgelesen werden kann. In den jeweiligen Gemeindesatzungen ist dazu ein Koeffizient festgesetzt, der sich auf den Zeitpunkt der letzten Übertragung bezieht. Dieser Koeffizient ist sodann mit der Anzahl der Jahre seit der letzten Veräußerung zu multiplizieren, u.s.w., u.s.w. Kompliziert? Ihr Vertrauensmakler oder Rechtsanwalt kann Ihnen die Höhe der konkret zu zahlenden Plusvalia leicht ausrechnen.
– Quellensteuer
Derjenige, der von einem Nichtresidenten eine Immobilie erwirbt, ist verpflichtet, vom beurkundeten Kaufpreis 3 % einzubehalten und als Vorauszahlung auf den Gewinn des Verkäufers beim Finanzamt einzuzahlen. Der eingezahlte Betrag wird später – nach Einreichung der Steuererklärung des Verkäufers – auf die Gewinnsteuer des Verkäufers angerechnet.
– Gewinnsteuer
Der aus einem Immobilienverkauf in Spanien vom Nichtresidenten erzielte Gewinn unterliegt der spanischen Einkommensteuer. Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz von Anschaffungspreis (zzgl. Wertverbesserungen, Maklercourtage, Erwerbsnebenkosten etc.) und dem beim Verkauf beurkundeten Kaufpreis. Der Gewinn mindert sich noch durch die auf das Erwerbsjahr bezogene Anwendung eines Aktualisierungs-Koeffizienten. Die auf den Gewinn zu zahlende Steuer beträgt derzeit 21 %. Steht die Immobilie im Eigentum einer Gesellschaft (z.B. einer S.L.) und verkauft die Gesellschaft die Immobilie (asset deal) beträgt die Gewinnsteuer (Körperschaftsteuer) 30 %. Werden dagegen die Geschäftsanteile der Gesellschaft verkauft (share deal), beträgt die Gewinnsteuer 21 % (genauso wie beim Verkauf einer Immobilie durch eine natürliche Person.
Die jährlichen Steuern während der Besitzzeit
– Einkommensteuer
Immer wieder ist das Erstaunen bei den nichtresidenten Immobilieneigentümern groß, dass sie in Spanien jährlich eine Einkommensteuer abzugeben haben, obwohl sie die Immobilie selbst nutzen und keine Einkünfte aus Vermietung erzielen. Die Selbstnutzung führt aber nach spanischem Steuerrecht zu einem fiktiven Ertrag. Die Steuerlast errechnet sich von 1,1 % des Katasterwertes. Hierauf sind dann 24,75 % Steuern fällig. Erzielt der Eigentümer aus seiner Immobilie Mieteinnahmen, muss er die eingenommenen Mieten versteuern, kann jedoch Aufwendungen wie Finanzierungskosten und Abschreibungen absetzen. Der danach verbleibende Betrag ist mit 24,75 % zu versteuern.
– Vermögensteuer
Ab dem Jahre 2008 ausgesetzt und im September 2011 wieder eingeführt. Sie soll (!?) mit dem Jahre 2013 erneut ausgesetzt werden, woran der Verfasser seine Zweifel hat. Jeder Steuerschuldner (Miteigentümer) hat einen Freibetrag von 700.000 EUR, Ehepaare, die gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sind, haben somit einen Freibetrag von 1,4 Mio, so dass die Vermögensteuer bei einem Großteil der Immobilien nicht anfallen wird. Die Steuertabelle sieht über 700.000 EUR einen Eingangssteuersatz von 0,2 % vor, der bei einem Vermögen von über 10 Millionen Euro auf 2,5 % ansteigt.
– Grundsteuer
Die Grundsteuer (IBI) ist ebenfalls einmal im Jahr zu zahlen. Steuerschuldner ist der Eigentümer, Nießbrauchsberechtigte oder öffentlich-rechtlich Nutzungsberechtigte, und zwar derjenige, der am 01. Januar eines Jahres im Kataster als Eigentümer eingetragen ist. Die Grundsteuer liegt bei Grundstücken in zona rustica zwischen 0,3 % und 0,9 % des Katasterwertes und bei Grundstücken in zona urbana zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwertes.
Erbschaft- und Schenkungsteuern
Nicht berücksichtigt wurde in dieser Abhandlung das sehr komplexe Thema der Erbschaft- und Schenkungsteuern. Hierzu nur einige kurze Anmerkungen:
Wird schon die Gewinnsteuer beim Verkauf einer Immobilie mit 21 % als sehr hoch angesehen, so ist die Überraschung bei der Berechnung der Erbschaftsteuer noch viel größer. Sie liegt nämlich zwischen 7,65 % (Nachlasswert bis 7.993,46 EUR) und beträgt linear 34 % ab einem Nachlasswert von 797.555,08 EUR. Anders als in Deutschland gibt es nur einen geringen Freibetrag von 15.956,87 EUR. Das spanische Erbschaftsteuergesetz sieht jedoch vor, dass die Autonomen Regionen die Erbschaftsteuer herabsetzen, jedoch nicht abschaffen dürfen. Hiervon haben die Autonomen Regionen auch Gebrauch gemacht und die Steuer auf 0,1 % – 1 % herabgesetzt – also quasi Abschaffung durch Bagatellisierung. Diese Reduzierung gilt jedoch nur für Residente.Insoweit stehen in Kürze tiefgreifende Veränderungen bevor, da Spanien vor dem Europäischen Gerichtshof wegen Verstoßes gegen höher rangiges EU-Recht (Niederlassungsfreiheit und Freiheit des Kapitalverkehrs) verklagt wurde und sehr schnell reagieren m u s s. Welche Steuersätze letztendlich dann für Residente und Nichtresidente gelten werden, steht noch in den Sternen. Weiter ist zu berücksichtigen, dass der Bereich der Erbschaftsteuer im neuen Deutsch-Spanischen Doppelbesteuerungsabkommen ausgeklammert wurde. Damit wird eine spanische Erbschaft derzeit doppelt besteuert, wenngleich die in Spanien gezahlte Steuer auf die in Deutschland zu zahlende angerechnet wird. Zur Vertiefung des Themenkreises verweise ich auf mein Fachbuch “Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN – Alles über Recht und Steuern”, das zur Jahreswende 2013/2014 in 4. Auflage erscheinen wird.
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Nur wenige Immobilienunternehmen Mallorcas können auf eine lange und erfolgreiche Firmengeschichte verweisen. Minkner & Partner ist stolz auf eine 28-jährige Firmengeschichte. Das Unternehmen wurde 1984 in Deutschland von dem Rechtsanwalt Lutz Minkner und Partnern aus den Bereichen der rechts-, steuer- und wirtschaftsberatenden Berufe gegründet und arbeitet seit 1993 ausschließlich – nunmehr in spanischer Rechtsform – als Immobilien-Berater auf Mallorca.
Das Unternehmen wird geführt von der Immobilienkauffrau Edith Minkner und dem Wirtschaftsjuristen Lutz Minkner. Ein dream-team mit Leidenschaft und Kompetenz: Edith Minkner leitet den Vertrieb und hat sich als Sachverständige für die Bewertung von Immobilien einen Namen gemacht. Lutz Minkner kann auf eine vierzigjährige Berufstätigkeit als Rechtsanwalt, Dozent, Fachbuchautor und Unternehmer verweisen und ist aufgrund zahlreicher Publikationen und Fachbücher ausgewiesener Experte für das spanische und internationale Immobilien- und Steuerrecht. Lutz Minkner ist zudem zertifizierter “experto inmobiliario” und Mitglied der deutsch-spanischen Juristenvereinigung.
Auch der beste Dirigent ist nichts ohne ein gutes Orchester. Das Minkner & Partner Team besteht heute aus 40 best geschulten und kompetenten Mitarbeitern, die mindestens dreisprachig (deutsch, englisch, spanisch
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