Es ist wieder soweit, die jährliche Abrechnung über Ihre geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen kommen ins Haus geflattert und Sie stellen sich wie alle Jahre wieder die gleiche Frage: Ist diese Abrechnung wirklich richtig? Und muss ich tatsächlich diese Nachforderung bezahlen?
Betriebskostenabrechnungen, auch Nebenkostenabrechnungen genannt, müssen rechtzeitig bei Ihnen eingehen und in formeller sowie in materieller Hinsicht korrekt sein.
Rechtzeitig bedeutet dabei, dass der Vermieter Ihnen innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung über Ihre gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen zukommen lässt. Gesetzlich geregelt ist dies in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Meistens ist als Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr vereinbart. Das bedeutet also, dass beispielsweise die Abrechnung für das Kalenderjahr 2013 bis spätestens 31.12.2014 in Ihrem Briefkasten sein muss. Ist sie erst am 02.01.2015 dort, ist die Abrechnung verspätet. Für Sie bedeutet dies, dass Sie eine eventuelle Nachforderung nicht bezahlen müssen.
Formell korrekt ist eine Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), wenn folgende Mindestangaben enthalten sind:
– eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
– die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
– die Berechnung des Anteils des Mieters und
– der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.
Etwas anderes gilt nur, sofern eine besondere Abrede getroffen wurde. Dazu muss der Mietvertrag geprüft werden. Sollte sich herausstellen, dass die Mindestangaben fehlen, ist die Abrechnung nicht wirksam mit der Folge, dass Sie die Nachforderung nicht bezahlen müssen. Aber Vorsicht! Der Vermieter kann eine korrigierte Abrechnung bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung bei Gericht nachholen.
Damit eine Abrechnung materiell wirksam ist, darf der Vermieter nur umlagefähige und vertraglich vereinbarte Betriebskosten sowie tatsächlich angefallene Arbeiten abrechnen. Hierbei muss er das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten.
Vor diesem Hintergrund können allein inhaltliche Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung relevant werden. Um einzelne Kostenpositionen überhaupt bestreiten zu können, verlangen die Gerichte eine vorherige Einsichtnahme in die der Nebenkostenabrechnung zu Grunde liegenden Belege.
Dazu sollte der Mieter die Hausverwaltung entsprechend anschreiben und mitteilen, welche Positionen er in der Abrechnung konkret beanstandet und dass er hierzu die Belege sehen möchte. Sie haben aber nach der Rechtsprechung keinen Anspruch darauf, dass Ihnen der Vermieter die Belege zusendet. Unter Umständen müssten Sie zum Vermieter fahren und sich vor Ort die Belege ansehen.
Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bedeutet nicht, dass der Vermieter immer den günstigsten Anbieter wählen muss. Er muss sich allerdings mehrere Angebote auf dem Markt eingeholt haben und mit guten Gründen für einen Anbieter entschieden haben.
Ergibt die Überprüfung sicher, dass die von Ihnen angezweifelten Positionen falsch oder unwirtschaftlich abgerechnet wurden, ist die Betriebskostenabrechnung in materieller Hinsicht nicht wirksam. Die Folge ist, dass auch der hierfür verlangte Nachforderungsbetrag nicht gezahlt werden muss.
27.05.2014
Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel unter Mitarbeit von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
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