Die willkommene Chance für Anleger?
(NL/6088233498) Der Fokus der Immobilienkäufer in Berlin, die Kapitalanlagen suchen, beschränkt sich fast immer auf die klassischen Möglichkeiten, also auf Mehrfamilienhäuser (Zinshäuser, Miethäuser, Wohn- und Geschäfthäuser), die kein bis höchstens ein klein wenig Gewerbe im Erdgeschoss und vielleicht noch die eine oder andere Büroeinheit im ersten Obergeschoss aufweisen dürfen. Ansonsten sollen im Haus lediglich Wohnungen vorhanden sein so ist es der Wunsch der meisten Anleger.
Wenn wir vom Anleger sprechen, meinen wir nicht die institutionellen Käufer (wie z. B. Versicherungen, Banken etc.), auch nicht die großen Player, die sich allesamt im Preisbereich über 10 Millionen Euro bewegen, zum Teil auch deutlich darüber. Wir sprechen von den vielen ganz normalen Immobilienkäufern, das können private Personen sein oder kleine bis mittlere Firmen, die einen Preisrahmen von einer bis zu fünf Millionen Euro ausfüllen wollen und können.
Im Moment wird es immer schwieriger, ein attraktives Mehrfamilienhaus zu finden – geschweige denn zu einem guten Preis. Ein Schnäppchen? Das gibt es schon lange nicht mehr. Jedenfalls nicht bei Zinshäusern. Es müssen Renditen in Kauf genommen werden, die bei 4 % p. a. anfangen und meist bei maximalen 6,5 % enden. Wenn die Lage der Immobilie besonders attraktiv ist, kann es durchaus vorkommen, dass diese 4 % unterschritten werden. Selbst in den etwas weniger gefragten Bezirken Berlins werden Preise verlangt und auch bezahlt, die die genannten 6,5 % kaum bis nicht überschreiten.
Mit der Beschränkung auf die klassischen Zinshäuser entgehen dem Anleger unter Umständen wahre Rendite-Chancen, meint Michael Schmidt, der Geschäftsführer der Firma Top-Immobilien (www.topimmobilienXL.de). Im Bereich der Bürohäuser sind noch die wahren Schnäppchen zu finden, die ansonsten vermisst werden. Und das gar nicht so selten. Die Renditen liegen in den meisten Fällen zwischen 8 und 10 %. Zwar nicht in den 1a-Lagen, jedoch in akzeptablen Gegenden, die auch neben einer attraktiven und gefragten Meile liegen können.
Wenn die aufgerufenen Mieten der ins Auge gefassten Bürohäuser preisgünstig sind, d. h. unter dem derzeitigen Markt-Niveau liegen, ist zu erwarten, dass die vorhandenen Mieter bleiben. Und wenn doch einer abwandert, lässt sich in überschaubarer Zeit ein Nachfolger finden. Die Mieten sind schließlich günstig.
Was die Verwaltung angelangt, so sind Bürohäuser mit nicht mehr Aufwand zu betreiben als andere Anlage-Immobilien. Oft sogar ist wesentlich weniger Einsatz erforderlich. Auch in einem üblichen Mehrfamilienhaus zieht hin und wieder ein Mieter aus und ein neuer muss gefunden werden. Die Gewerbemietverträge sind meist flexibler als die Verträge für Wohnungen. Zudem unterliegen sie nicht den doch sehr starren und Vermieter-unfreundlichen Bestimmungen. Im Großen und Ganzen ist also bezüglich der Administration kein großer Unterschied festzustellen.
Wenn ein leeres Bürogebäude entwickelt werden kann, können sich höchst attraktive Möglichkeiten ergeben. Es können Renditen bis zu 12 oder 13 % p. a. winken, manchmal auch ein gutes Stückchen mehr. Oft ist es lukrativer, kleinteilig als in großen Einheiten zu vermieten, beispielsweise an einen mächtigen Konzern. Ein Mix aus Flächen verschiedener Ausmaße ist meist von Vorteil. Auf einen der großen Vertragspartner zu hoffen, ist fast immer vergeblich. Natürlich ist die Entwicklung eines leeren Bürohauses mit Aufwand, Zeit und auch mit Risiko verbunden. Doch wenn alles genau geplant und kalkuliert ist, kann es sich lohnen.
Es gibt nur wenige nachvollziehbare Gründe, warum ein Bürohaus in der Vergangenheit von den Anlegern in erheblichem Maß vernachlässigt wurde. Es gibt heute schon Anleger, die sich für die hier benannte Immobilien-Art interessieren, weil sie die guten Chancen erkannt haben und eine vernünftige Rendite zu schätzen wissen. Jetzt aber schon von einem Trend in Richtung Bürohaus zu sprechen, ist noch zu früh. Es ist eher noch als Geheimtipp zu verstehen.
Michael Schmidt
mail@topimmobilienXL.de
www.topimmobilienXL.de
Hinter dem Namen TOP Immobilien steht ein service- und erfolgsorientiertes Team aus 16 Mitarbeitern. Geführt wird das Unternehmen von dem Geschäftsführer Michael Schmidt, der auf über 25 Jahre Erfahrung im Immobiliengeschäft zurückblicken kann. Die Firma hat sich auf den effektiven Verkauf von Miethäusern, Eigentumswohnungen, Grundstücken und Einfamilienhäusern spezialisiert. Regionale Schwerpunkte bilden Berlin und Potsdam samt Umland sowie Leipzig, Magdeburg und Halle.
Kontakt:
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