Schönheitsreparaturen/Mietrückstand/Vorkaufsrecht
Zuschlag für Schönheitsreparaturen ist zulässig
Ein im Mietvertrag gesondert ausgewiesener Zuschlag dafür, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernimmt, ist nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) rechtens. Der Zuschlag ist Bestandteil der Miete und kann auch im Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden. Im entschiedenen Fall verlangten die Mieter einer Wohnung vom Vermieter die Rückzahlung des “Zuschlags Schönheitsreparaturen”. Im Mietvertrag über die 91 Quadratmeter große Wohnung war vereinbart, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt und sich der hierfür in der Miete enthaltene Kostenansatz auf 0,87 Euro monatlich je Quadratmeter beläuft. Die monatliche Miete ist aufgeteilt in eine “Grundmiete” von 421 Euro, eine Betriebskostenvorauszahlung von 148 Euro und einen “Zuschlag Schönheitsreparaturen” von 79 Euro. Die Mieter meinen, der “Zuschlag Schönheitsreparaturen” sei nicht wirksam vereinbart. Es handle sich um eine vorformulierte Preisnebenabrede, die einer AGB-Kontrolle nicht standhalte. Sie fordern den von November 2015 bis März 2016 gezahlten Zuschlag zurück und verlangen die Feststellung, dass die ab April 2016 nicht zur Zahlung des Zuschlags verpflichtet seien. Die Klage blieb ohne Erfolg. Bei dem neben der Grundmiete ausgewiesenen Zuschlag Schönheitsreparaturen handelt es sich laut ARAG Experten um eine Preis(haupt)abrede, die nicht der AGB-Kontrolle über ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt. Dieser Zuschlag stellt neben der Grundmiete ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters dar. Letztlich handelt es sich um einen bloßen Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation (BGH, Az.: VIII ZR 31/17).
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Zahlungsrückstand – Kündigung bleibt bei Zahlung wirksam
Gerät ein Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand, droht ihm die Kündigung – und zwar unter Umständen die fristlose und parallel dazu die ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist.
Auch wenn die Zahlungsrückstände ausgeglichen wurden, kann der Räumungsanspruch des Vermieters weiterhin bestehen. Darauf machen ARAG Experten aufmerksam und verweisen auf ein Urteil des Bundesgerichtshof (BGH). Im verhandelten Fall stellte das Jobcenter Zahlungen an eine Familie ein, daraufhin geriet sie mit ihrer Miete in Rückstand. Die Vermieterin kündigte fristlos und zusätzlich ordentlich. Daraufhin zahlte das Jobcenter die Unterkunftskosten wieder und glich die Zahlungsrückstände vollständig aus, noch bevor die Vermieterin eine Räumungsklage erheben konnte. Aufgrund der gesetzlichen Schonfristregelung war die fristlose Kündigung vom Tisch, jedoch nicht die ordentliche Kündigung. Die BGH-Richter entschieden in diesem Fall zwar, dass die Familie nicht ausziehen muss und der Räumungsanspruch der Vermieterin keinen Bestand hat. Generell ist es rechtlich jedoch nicht missbräuchlich, wenn ein Vermieter an seiner ordentlichen Kündigung festhält. Das gilt auch, wenn die Mietrückstände alle zurückgezahlt wurden, so ARAG Experten (Az.: VIII ZR 321/14).
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Mieter haben Vorkaufsrecht
Wird eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt und soll danach erstmalig an einen Dritten verkauft werden, haben die Mieter der Wohnung ein Vorkaufsrecht, wenn dies während der Dauer des Mietverhältnisses geschieht. Das heißt, der Mieter kann die Wohnung zu dem Preis kaufen, zu dem der Vermieter und Eigentümer sie an einen Dritten verkaufen wollte. Der Mieter übernimmt also den Kaufvertrag zu den ausgehandelten Konditionen. Laut ARAG Experten gilt ein Vorkaufsrecht jedoch dann nicht, wenn die Wohnung an ein Familienmitglied (wie Geschwister, Kinder, Nichten und Neffen) oder ein Mitglied des Haushalts des Vermieters – beispielsweise im Haushalt lebende Pflegekräfte – verkauft werden soll. Darüber hinaus gilt: Zieht ein Mieter in eine bereits bestehende Eigentumswohnung ein, hat er kein Vorkaufsrecht im Fall einer Veräußerung – er weiß ja von vornherein, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Anders liegt der Fall nur, wenn ein Vorkaufsrecht vertraglich mit dem Vermieter vereinbart wurde. Vereitelt ein Vermieter das Vorkaufsrecht seines Mieters, muss er Schadensersatz leisten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden. Die Höhe des Anspruchs ergibt sich aus dem Vergleich des Verkehrswertes der Wohnung und des möglichen Kaufpreises. Neben dem Kaufpreis müssen allerdings auch die mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten (Grundbuchgebühren, Notarkosten, Grunderwerbssteuer u.v.m.) berücksichtigt werden. Hätte der Mieter beim Erwerb der Wohnung dann Aufwendungen zu leisten, deren Höhe den Verkehrswert erreichen, liegt laut ARAG Experten kein ersatzfähiger Schaden vor (BGH, Az.: VIII ZR 281/15)
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