Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
Unbegrenzter Betrag für Mietbürgschaften mit dem Zweck der Abwendung einer Kündigung – Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. April 2013 VIII ZR 379/12 – Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
Ausgangslage:
Nachdem ein Mieter mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug geriet, konnte die vom Vermieter angedrohte fristlose Kündigung mit einer Einigung über eine Bürgschaftsübernahme durch die Schwester des Mieters abgewendet werden. Die Mietzahlungen wurden daraufhin trotz der Kaution zunächst abgegolten. Der Vereinbarung nach war die Bürgschaft über die Mietrückstände unbegrenzt.
Die tatsächliche Inanspruchnahme der Bürgin warf dann die Frage auf, ob eine Bürgschaft in unbegrenzter Höhe unwirksam, nur in Höhe der gemäß § 551 BGB zulässigen gesetzlichen Höhe oder in gesamter Höhe zulässig sei.
§ 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
…
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Gemäß der Entscheidung des Bundesgerichtshofs, trifft die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4, in der die zulässige Höhe einer Mietbürgschaft auf drei Monatsmieten begrenzt wird, im vorliegenden Fall nicht zu. Allgemeiner gesprochen, findet diese gesetzliche Regelung also dann keine Anwendung, wenn es sich um eine Vereinbarung handelt, die zwischen dem Vermieter und einer dritten Person getroffen wurde und die dazu dient einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs entgegenzuwirken. Dieser Vorgehensweise kann insofern zugestimmt werden, da es dem Vermieter lediglich um eine Sicherheit der Zahlung des Mietzinses geht. Hätte er diese zusätzliche Sicherheit nicht, wäre die konsequente Folge eines Zahlungsverzuges die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Urteil vom 10. April 2013 VIII ZR 379/12
LG Mannheim – Urteil vom 23. September 2011 – 8 O 105/10
OLG Karlsruhe – Urteil vom 4. April 2012 – 15 U 138/11
Bewertung:
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs scheint zunächst zwar nicht im Interesse des Mieters zu liegen, ist aber letztendlich vorteilhaft für das gemeinsame Ziel der Parteien – nämlich der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Dieses wäre bei einer Begrenzung der Bürgschaft nicht möglich, da der Vermieter dann aufgrund der mangelnden Sicherheit den Weg einer fristlosen Kündigung gehen müsste.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Zu beachten ist, dass diese Vereinbarung keine Anwendung bei Vermietung und Vereinbarung der Mietsicherheit findet. Von § 551 BGB wird hier uneingeschränkt Gebrauch gemacht. Ansonsten könnte es passieren, dass die gesamte Vereinbarung die Mietsicherheit betreffend unwirksam wird und die bereits geleisteten Mietsicherheiten vom Mieter zurückverlangt werden könnten.
Fachanwaltstipp Mieter:
Wer unter allen Umständen eine Wohnung beziehen möchte, muss sich von der Höhe der Mietvereinbarungen nicht abschrecken lassen, da alle Vereinbarungen, die die gesetzliche Höhe des § 551 BGB überschreiten unwirksam sind. Bereits geleistete Sicherheiten können gegebenenfalls während des Mietverhältnisses herausverlangt werden.
6.6.2013
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