Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin zu Zahlungsverzug von weniger als zwei Monaten und dennoch Kündigung des Mietverhältnisses, Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.10.2012 zum Aktenzeichen VIII ZR 107/12.
Ausgangslage:
Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug des Mieters ist gemäß § 543 Abs. 2 BGB nur dann gerechtfertigt, wenn der Mieter entweder:
– für zwei aufeinander folgende Zahlungsterminen mit der Entrichtung der Gesamtmietzahlung oder einem wesentlichen Teil in Verzug ist oder
– in einem über die Dauer von zwei Zahlungsterminen hinausgehenden Zeitraum mit der Entrichtung der Miete über einen Betrag in Verzug ist, der die Höhe der Mietzahlungen für zwei Monate übersteigt.
Da der Betrag der Zahlungsrückstände im vorliegenden Fall diese Höhe noch nicht erreicht hatte, beschäftigte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage, ob das Mietverhältnis dennoch durch eine hilfsweise ausgesprochenen ordentliche Kündigung hätte beendet werden können.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Das Gericht entschied, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses auch dann gerechtfertigt sein kann, wenn die Pflichtverletzung des Mieters im Rückstand von Mietzahlungen liegt, die unterhalb der für eine fristlose Kündigung benötigten Höhe bleiben. Allerdings müssen die noch ausstehenden Zahlungen die Höhe von einer Monatsmiete übersteigen und der Zeitraum des Verzugs auch mindestens einen Monat betragen.
Bewertung:
Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist übereinstimmend mit anderen Entscheidungen des Gerichts, wonach eine ordentliche Kündigung das Mietverhältnis beenden kann, falls die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam ist. Dies kann problematisch sein, denn Schutzvorschriften zugunsten des Mieters (z.B. Rettung des Mietverhältnisses durch Nachzahlung der Miete) gelten für eine ordentliche Kündigung oft nicht.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Man sollte also immer fristlos und hilfsweise ordentlich das Mietverhältnis kündigen, denn im Fall der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung kann man den Vertrag durch die ordentliche Kündigung wirksam beenden.
Fachanwaltstipp Mieter:
Bei Mietrückständen besteht häufig die Gefahr, die Wohnung zu verlieren. Daher sollte man vorsichtig mit unvollständigen Zahlungen (z.B. wegen Mietminderung) oder gar komplett ausbleibenden Zahlungen sein.
Gesetz:
§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.
…
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
…
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
…
10.6.2013
Ein Beitrag von Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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