Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin
Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12 -, juris).
Ausgangslage:
Im vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter bereits drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Bei Vertragsschluss hatte der Schwiegersohn des Vermieters dem Mieter noch versichert, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht in Betracht komme, eher sei ein Verkauf des Hauses wahrscheinlich.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs kann auch ein kurz nach Abschluss des Mietvertrages entstehender Eigenbedarf grundsätzlich für eine Eigenbedarfskündigung herangezogen werden. Ausgeschlossen sei die Eigenbedarfskündigung nur dann ausgeschlossen, wenn ein Vermieter sich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt, und eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt. Denn für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will (Senatsurteil vom 21. Januar 2009 – VIII ZR 62/08, aaO Rn. 17, 19; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 – VIII ZR 180/09, aaO Rn. 2).
Im vorliegenden Fall hatte die Beweisaufnahme aber ergeben, dass der Eigenbedarf erst nach der Vermietung entstanden war.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Je dichter die Eigenbedarfskündigung an dem Abschluss des Mietverhältnisses liegt, umso eher setzt sich der Vermieter dem Risiko aus, dass der Eigenbedarf später als bereits zum Zeitpunkt der Vermietung bekannt angesehen wird. Wer einen Eigenbedarf absehen kann, sollte die Zwischenvermietung genau überlegen. Auch eine befristete Vermietung ist hinsichtlich der Wirksamkeit der Befristung riskant und sollte genau vorab geprüft werden.
Fachanwaltstipp Mieter:
Wer eine Eigentumswohnung anmietet, geht immer ein gewisses Risiko ein, dass später Eigenbedarf geltend gemacht wird. Problemlos verringern kann man das Risiko z.B. dadurch, dass man für einen bestimmten Zeitraum den Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag vereinbart.
21.8.2013
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Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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