Nicht nur Corona verändert Deutschland, sondern auch neu ausgegebene Gesetze für Immobilien, die 2021 in Kraft treten. Insbesondere am Immobilienmarkt gibt es, zumindest für einzelne Bundesländer, gravierende Änderungen in Bezug auf Erwerbskosten (provisionsfrei) beim Immobilienkauf sowie Immobilienverkauf.
IMMOBILIEN – NEUES MAKLERGESETZ
Ab 23.12.2020 tritt das neue Maklergesetz in Kraft, welches teilweise den Immobilienmarkt wandeln wird. Das Maklergesetz ist eine Ableitung des Bestellerprinzips welches bereits 2015 eingeführt wurde. Es ist zwar nicht ganz so konkret ausgelegt, deckt jedoch nur teilweise die Belange ab. Dennoch ermöglicht diese Änderung weitere Änderungen auf dem Immobilienmarkt.
Seit 2015 können wir aus den Daten und Konsequenzen schöpfen, die durch die Einführung des Bestellerprinzips einhergegangen sind. In Expertenkreisen wird davon ausgegangen, dass ähnliche Fallbeispiele mit dem neuen Gesetz eintreten werden.
Welche Auswirkungen haben nun diese Gesetze?
IMMOBILIEN / WOHNUNGEN WERDEN PROVISIONSFREI ANGEBOTEN – MÜNCHEN
Wie wir bereits seit 2015 erfahren und bemerkt haben, wurden nach der Einführung des Gesetzes vermehrt private Eigentümer tätig und haben die Vermietung in die eigene Hand genommen.
Tipp: Das Bestellerprinzip aus 2015 war nur auf die Vermietung begrenzt. Das neue Maklergesetz richtet sich primär an den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie.
In den Folgejahren nach 2015 konnten wir sehr gut erkennen, dass die Aufträge für Immobilienmakler rückläufig waren. Es galt und gilt weiterhin: „Wer anschafft, zahlt auch!“. Bei Vermietung wird üblicherweise eine Courtage von zwei Kaltmieten fällig. In Ballungsgebieten wie München, Frankfurt, Stuttgart etc. kann dies bereits mehrere tausend Euro bedeuten, die zu Lasten des Verkäufers gehen.
Der Trugschluss hierbei ist, dass sowohl bei Verkauf als auch Vermietung Expertise und fachkundiges Wissen gefragt ist. Immobilienwirtschaft ist weiterhin ein komplexes Thema und Bedarf lokale Marktkenntnisse. Nur ein Bruchteil davon wird Publik gemacht oder in Medien erwähnt. Folgen durch den Mangel an Zuwanderung machen sich selbst in München bemerkbar. Deshalb wird es mit Sicherheit Eigentümer geben, die den Immobilienverkauf (z.B. Wohnung) auf eigene Faust unternehmen werden. Da hier keine Maklertätigkeiten in Anspruch genommen werden, erfolgt der Verkauf provisionsfrei – meist von Privat, was die letzten Jahre doch eher die Ausnahme war. Ein vermeintlicher Vorteil ergibt sich für die Käuferklientel, jedoch bleibt die fachkundige Expertise und Beratung, die Bestandteil der Leistung des Immobilienmaklers ist, auf der Strecke.
MAKLERGESETZ: FOLGEN FÜR DEN IMMOBILIENMARKT MÜNCHEN
München ist eine Metropole und bietet überwiegend Wohnungen anstatt Einfamilienhäuser. Denn das neue Gesetzt gilt primär für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Ausgenommen hiervon sind Mehrfamilienhäuser. Für MFH bleibt das alte Gesetz erhalten und behält seine Gültigkeit. Bei Eigentumswohnungen wird nicht unterschieden zwischen Selbstnutzung oder Kapitalanlage.
Wir gehen davon aus, dass wir in München ebenso mehr private Verkäufer in 2021 auf dem Markt erleben werden, um sich die Courtage von mehreren tausend Euro gegenüber einem Immobilienexperten zu sparen. Auch hier sollte man nicht am falschen Ende sparen.
Die Politik möchte damit den Markt attraktiver für Käufer gestalten, d.h. die Gesamtkosten für den Immobilienkauf sollten somit reduziert werden. Es stellt sich natürlich die Frage, ob die Teilung der Courtage (z.B. 1,5%) wirklich zu so einem starken Effekt führen wird. Wer sich eine Wohnung in München für 500.000€ leisten kann, wird nicht an den 1,5% (~ 7.500€) scheitern. Zumal der größte Teil durch Fremdkapital gehebelt wird (lesenSie dazu unseren Immobilienblogbeitrag: Leverage). Die Einsparung bzw. Ausgaben macht den Kohl nicht fett. Zumal Maklerkosten bei der Steuererklärung geltend gemacht werden können. Ein weiterer Aspekt ist hier, dass gewerbliche Käufer ebenso von dem Gesetz ausgenommen sind.
WAS SIND DIE FOLGEN?
- Wir werden vermehrt private Verkäufer auf dem Immobilienmarkt sehen, die die Vermarktung Ihrer Wohnung bzw. Einfamilienhaus selbst in die Hand nehmen
- Es wird ein Preiskampf entstehen zwischen den Maklern untereinander. Gegebenenfalls sogar eine Trennung zwischen guten und schlechten Maklern, sowie sog „Gelegenheitsmaklern“.
- Durch den erhöhten Wettbewerb wird die Maklercourtage neu definiert, um die Lasten für den jeweiligen Eigentümer geringer zu halten
- Preise werden steigen, da die „Mehrkosten“ für den Eigentümer einfach auf den Verkaufspreis aufgeschlagen werden. Die vermeintliche Ersparnis hierbei fällt sogar doppelt ins Gewicht. Der Kaufpreis ist höher und nicht abschreibungspflichtig. Durch den erhöhten Kaufpreis müssen mehr Erwerbsnebenkosten gezahlt werden (z.B. Notar, Grunderwerbsteuer), da diese Kosten prozentual vom Kaufpreis abhängen.
- „Wir verkaufen Ihre Immobilien provisionsfrei“ wird es in der Häufigkeit so nicht mehr geben.
WEITERHIN GIBT ES FOLGENDE MODELLE:
- Verkäufer vereinbart eine Innenprovision mit dem jeweiligen Immobilienmakler und trägt die Courtage selbst
- Eine Teilung der Courtage zwischen Verkäufer und Käufer. Wobei die „Teilung“ besagt, dass der Käufer und Verkäufer gleichviel Courtage leisten müssen.
- Der Käufer trägt die alleinige Courtage – Außenprovision
FAZIT – 2021 IMMOBILIEN / WOHNUNGEN IN MÜNCHEN NUR NOCH PROVISIONSFREI?
Es bleibt spannend wie sehr der Immobilienmarkt in München durchgerüttelt wird. Wie bei jeder Änderung gibt es Vor –und Nachteile und dadurch neue Herausforderungen. Mit dem Gesetz einhergehend werden sich Immobilienmakler umstellen und sich mehr anstrengen müssen als bisher.
Ihr Team – HARINALI