Immobilienfinanzierung – Änderungen seit 2016 und Nachbesserungen in 2017 nach ersten Erfahrungen
Die strengeren Prüfpflichten hinsichtlich der Kreditwürdigkeit
Viele Menschen wollen sich aufgrund der EU-weiten Niedrigzinsphase durch ein Immobiliendarlehen Ihren Traum vom Eigenheim erfüllen. Jedoch hat die EU 2014 zur Abwendung einer Immobilienblase eine Richtlinie erlassen, die die Vergabe privater Immobiliendarlehen in den Mitgliedstaaten stärker reguliert: die sogenannte Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Danach sollten die Verbraucher stärker vor künftigen Unwägbarkeiten wie einer möglicher Pfändung oder Zwangsvollstreckung geschützt werden.
Hintergrund ist natürlich auch u.a. die Immobilienblase in den USA 2008.
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In Deutschland ist am 21. März 2016 die EU-Richtlinie für Wohnimmobilienkredite in Kraft getreten, die für Verbraucher und Banken bei der Vergabe von Immobilienkredite einige wichtige Änderungen vorsieht.
Überblick der wichtigsten Änderungen für Verbraucher und Banken:
Verbraucher:
strengere Kreditwürdigkeitsprüfung (Bonität wird wichtiger);
Alter der Kreditnehmer spielt eine Rolle;
bessere Beratung und Aufklärung bei Kreditabschluss;
Widerrufsrecht bei Fehlern im Vertrag wird zeitlich beschränkt
Banken:
Immobilienwert spielt eine untergeordnete Rolle (die zu erwartende Wertentwicklung einer Immobilie ist allein nicht entscheidend);
Kreditvergabe nur, wenn kein Zweifel besteht, dass Vertragspflichten erfüllt werden (Prüfung muss nachgewiesen werden);
umfassende Beratungs- und Dokumentationspflichten;
Eintrag im Vermittlerregister der Industrie- und Handelskammer;
vorgeschriebene Berufshaftpflicht für Immobilen-Darlehensvermittler
Folgen in der Praxis:
Kreditvergabe nur bei ausreichendem Ein-kommen und Eigenkapital (z.B. regelmäßiges Einkommen, frei verfügbares Vermögen oder zusätzliche Kreditsicherheiten wie Risikolebensversicherung);
Chance auf eine Kreditzusage ist mit zunehmenden Alter der Kreditnehmer eingeschränkt;
Haftung der Bank bei Falschberatung (Nachweis über die nötigen Sachkenntnisse und Erfüllung der Qualitätsanforderungen);
kein ewiges Widerrufsrecht für Verbraucher trotz Fehler (es erlischt spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss)
Ergebnis:
Bei der Kreditvergabe verbessert sich durch die neue Richtlinie vor allem die Informations- und Beratungspflicht bei der Kreditvergabe. Im Umkehrschluss kann dies aber auch dazu führen, dass Banken angeforderte Kredite häufiger zum Schutz des Kunden ablehnen müssen.
Nachbesserung durch den Gesetzgeber in 2017
Die Auswirkungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind auf die Kreditvergabe noch nicht klar erhoben. Jedoch weisen einige Finanzexperten darauf hin, dass in Bezug auf die deutsche Kreditvergabe gar kein Bedarf für Regulierungen bestehe. Dagegen kritisieren Verbraucherschützer vor allem die negativen Folgen für Kreditnehmer bzw. den Nachteil für ältere Personen oder junge Familien. Bei den Experten herrscht Einigkeit darüber, dass die vage Formulierung des Gesetzes zu sehr unterschiedlichen Interpretationen beim Kreditgeber führt. Als Folge besteht letztendlich Rechtsunsicherheit.
Der Bundestag hat am 30. März 2017 in einem Gesetzesentwurf einige Änderungen für das bisherige Umsetzungsgesetz beschlossen, nachdem seinerseits ein Nachbesserungsbedarf erkannt wurde. Damit soll einer restriktiven Kreditvergabe durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie entgegen gewirkt werden. In Zukunft dürfen die Kreditgeber den Wert einer Immobilie wieder stärker bei der Kreditentscheidung berücksichtigen. Kreditvergaben ohne Einschränkungen sind zur ausschließlichen Renovierung oder Modernisierung sofort möglich, wenn dies nicht den Wert einer Immobilie übersteigt. Hinsichtlich einer drohenden Immobilienblase, darf die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht durch regulierende Maßnahmen wie z.B. der Formulierung von Kreditobergrenzen einschreiten.
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