“Wer jetzt kommt, darf beim Aufräumen helfen” Prof. Dr. Harald Simons zum Immobilienmarkt
Die Botschaft von Harald Simons, Mitverfasser des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen, ist eindeutig: Die Wohnungspreise werden in einigen deutschen Metropolen sinken – und zwar schon bald.
Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands der empirica ag, geht davon aus, dass “mit Sicherheit” in Berlin, “wahrscheinlich” in München und “möglicherweise” in Hamburg die Preise für Eigentumswohnungen sehr bald sinken werden und zwar “um ein Viertel bis ein Drittel in den nächsten fünf Jahren.”
“The party is over”
“Für Berlin gilt: The Party is over. Wer jetzt kommt, darf beim Aufräumen helfen”, sprach der empirica-Vorstand.
Damit untermauerte er im Festsaal des Berliner Nobelhotels Adlon seine These, die er bereits am Vortag hatte: Demnach herrschten nach fünf Boomjahren auf den Wohnungsmärkten in einigen deutschen Metropolen eklatante Preisübertreibungen.
Relativ zu den Mieten betragen sie nach Berechnung von empirica zwischen rund 40% und 75%. “Mit Sicherheit” sei in Berlin, “wahrscheinlich” in München und “möglicherweise” in Hamburg und Frankfurt mit deutlichen Preisrückgängen bei Eigentumswohnungen zu rechnen.
Weniger Nachfrage trifft auf mehr Angebot
Weil sich nach Ansicht Simons’ das Zusammenspiel von Nachfrage und Angebot verändert. Künftig werde es heißen: Weniger Nachfrage trifft auf mehr Angebot. Der innerdeutsche Zuzug von Menschen in die Metropolen ebbe ab. Städte wie Berlin, München oder Hamburg seien bereits so teuer geworden, dass sich viele lieber eine Bleibe im Umland oder in einer anderen Stadt suchen. “Der Schwarm zieht nicht mehr nach Berlin, sondern Rostock oder Schwerin”, lautet Simons’ Prognose. Die Zuwanderung aus dem Ausland habe ihren Höhepunkt überschritten.
Wohnungsneubau gewinnt an Schwung
Im vergangenen Jahr wurden nach Angaben des Bundesbauministeriums rund 380.000 Baugenehmigungen erteilt – so viele wie seit dem Jahr 2000 nicht mehr.
“In den sieben Top-Städten ist irre viel in der Pipeline, insbesondere in Berlin”, weiß Simons. Die hohen Preise wären nur gerechtfertigt, wenn die Mieten weiter steigen würden. Damit sei wegen der nachlassenden Nachfrage nicht zu rechnen. Ergo müssten die Preise runtergehen, und zwar in einer Größenordnung wie in früheren Abschwungphasen: um ein Viertel bis zu einem Drittel. “Das ist nichts Außergewöhnliches. Das gab es in der Bundesrepublik bereits viermal”, erklärte Simons.
Widerspruch aus Fachkreisen
Widerspruch gab es auch aus Fachkreisen. Kruno Crepulja, Geschäftsführer des Projektentwicklers formart. “Ich sehe keinen Grund, warum die Preise einbrechen sollten”, Metropolregionen blieben die wichtigsten Standorte in Deutschland.
Marc Weinstock, Geschäftsführer der DSK BIG Gruppe, kann nicht nachvollziehen, warum Berlin auf einmal keine Schwarmstadt mehr sein soll.
Das Analysehaus bulwiengesa – an der Seite von empirica im Rat der Immobilienweisen für den Gewerbeimmobilienpart zuständig, bestätigte zwar die Abkühlungsphase in der sich die Wohnungsmärkte zweifelsohne befänden, die von Simons angekündigten Wertkorrekturen kann bulwiengesa hingegen nicht nachvollziehen.
Auch die Deutsche Bundesbank hat die für das vergangene Jahr Preisübertreibungen bei städtischen Eigentumswohnungen ausgemacht, schätzt diese aber geringer ein als Simon.
Überzogene Hysterie
Simon kritisierte, dass alle immer nur von einem Nachholbedarf redeten, wenn es um den Wohnungsbau gehe. “Eine aufgestaute Nachfrage haben wir nicht bei den jetzigen Preisen. Die Leute, für die zu wenig gebaut wurde, sitzen schließlich nicht auf der Straße, sondern haben einen anderen Wohnort gewählt oder leben in WGs. Das tun sie, weil die Preise so hoch sind”. Eine aufgestaute Nachfrage würde sich auflösen, aber nur mit sinkenden Mieten. “Wir haben keine aufgestaute Nachfrage bei 11 Euro/m2 in Berlin, sondern bei 8 Euro/m2.”
Schon vor einem Jahr hatte er für Streitpotenzial gesorgt, indem er sagte, dass die ganze Hysterie wegen der Zuwanderung durch Flüchtlinge überzogen sei. Es sei völlig undenkbar, dass fünf Jahre lang jeweils 1 Mio. Flüchtlinge zu uns kommen. Er sprach von einer “überschießenden Erwartung an die zukünftige Wohnungsnachfrage durch Flüchtlinge bei Investoren, Kommunen und Bürgern”.
Gegenargumente
Engel & Völkers (E&V): “Dass ein Trendeinbruch bei den Kaufpreisen in Berlin ,sicher’ ist, stimme nicht. Das Gegenteil sei der Fall”, so Kai Wolfram, Geschäftsführer von E&V Investment Consulting. Die stabile und positive Entwicklung werde sich seiner Meinung nach fortsetzen, der Zuzug nach Berlin ebenso. Für einen anhaltenden “Nachfrageüberhang” würden u.a. die vielen Brexit-Flüchtlinge sorgen, ist Rackham Schröder, Geschäftsführer von E&V Commercial Berlin, überzeugt. Eine Prise Zweckoptimismus dürfte bei dem Maklerunternehmen sicher mitschwingen. Auch DSK-BIG-Geschäftsführer Weinstock sah sich genötigt, seiner Kritik Nachdruck zu verleihen: “Wer so fahrlässig und um der Schlagzeilen willen vor einer Trendwende auf den Wohnimmobilienmärkten in den wachsenden Großstädten warnt, betreibt ein gefährliches Spiel.” Es könnte dazu führen, dass sich Investoren zurückhalten, die Politik weniger Flächen zur Verfügung stellt und in der Folge Preise und Mieten noch weiter steigen.Ob Weinstock dabei auch die Mietpreisbremsen im Auge hatte, daref bezweifelt werden.
Fazit
Unbestritten ist der Wohnungsmarkt in einer zinsgetriebenen Boomphase. Nicht nur die von Simons genannten Gründe für einen Abschwung, sondern auch Änderungen der Finanzierungskosten sollte man im Hinterkopf behalten. Ganz so entspannt, wie manche nach außen tun, scheinen sie den Markt nicht zu sehen. Ein Hinweis darauf ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie.
Viel Widerspruch gegen Simons These kommt aus einer Richtung, die bei nachlassendem Investorenvertrauen viel zu verlieren hätte. Dazu zählen die Banken, Bauträger, Projektentwickler und Makler.
Vielleicht ist Simons Einschätzung zu drastisch. Die Schönmalerei der Gegenseite hilft jedoch auch nicht weiter.
Bei kühler Betrachtung kann man in der derzeitigen Marktphase nicht mehr uneingeschränkt zur Investition in Wohnimmobilien raten. Wer jetzt noch in den Markt einsteigen will, muss alles richtig machen. Deshalb kommen Käufer an guten Investitionsratgebern, wie dem von Thomas Trepnau nicht mehr vorbei. Will man Werte einschätzen sei zusätzlich seine neueste Auflage zur Immobilienbewertung empfohlen.
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