In den zurückliegenden zwölf Monaten sind die Mieten langsamer gestiegen als in den Vorjahren. Trotzdem sind die Renditen gesunken. Denn die Kaufpreise haben besonders im Neubau deutlicher zugelegt.
Dass im Neubau stärkere Erhöhungen zu beobachten waren als im Bestand, liegt an erhöhten Baukosten und strengeren Anforderungen an die Energieeffizienz. Die gute Nachricht für Immobiliensuchende: Sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen im oberen Segment war der Anstieg geringer als in der Vergangenheit.
Das geht aus der KAMPMEYER-Analyse hervor. Der Immobilienmarktbericht für Köln 2015 wertet über 29 Millionen Datensätze mit Angebotspreisen und -mieten von Immobilienportalen und Printanzeigen der vergangenen zwölf Monate aus. Das aktuelle Gesamtbild des lokalen Wohnungsmarktes wird im Bericht außerdem um Suchanfragen-Auswertungen von Interessenten und um den erstmals erstellten Neubau- sowie den Zinskompass ergänzt, der Finanzierungen Kölner Immobilienkäufer untersucht.
Im Betrachtungszeitraum waren Erhöhungen der Kaufpreise für Neubauimmobilien besonders in den linksrheinischen Stadtteilen zu beobachten. In der Innenstadt, in Raderberg, Sülz, Nippes, Rodenkirchen und Riehl stiegen die Immobilienpreise um mindestens fünf Prozent. In rechtsrheinischen Quartieren konnten ähnliche Preissteigerungen nur in Brück, Wahn und Porz festgestellt werden. Anstiege um zwei bis fünf Prozent wurden zum Beispiel für Wohnungen in Lindenthal, Braunsfeld und Weidenpesch verbucht.
Im Kölner Südwesten und fast allen Quartieren der Innenstadt wurden über 4.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Das gilt zum Beispiel für Junkersdorf und Bayenthal. In Klettenberg waren es sogar gut 5.300 Euro. Mit knapp 2.700 Euro in Kalk und Höhenhaus sowie 3.100 Euro in Rath/Heumar liegen die Angebotspreise im Rechtsrheinischen etwa 1.000 Euro niedriger.
Die Preissteigerungen sind Folge höherer Grundstückspreise und Baukosten. Außerdem werden Wohnimmobilien immer häufiger auf ehemaligen Industrieflächen errichtet, die der kostenintensiven Befreiung von Altlasten bedürfen.
Die Kaufpreise für Bestandsimmobilien sind in den zurückliegenden zwölf Monaten weniger deutlich gestiegen. Die Preise in nördlichen Stadtteilen – mit einem gewissen Nachholbedarf – haben am deutlichsten zugelegt. So erhöhten die Anbieter ihre Preise beispielsweise in Ehrenfeld, Nippes, Ossendorf, Holweide, Höhenhaus und Fühlingen um mindestens fünf Prozent. In begehrten Lagen im Südwesten wie in Lindenthal, Junkersdorf, Sülz und Bayenthal waren hingegen keine bis leichte Steigerungen zu verbuchen. In Lindenthal, im Belgischen Viertel und in Marienburg sind Bestandswohnungen mit knapp 3.800 Euro am teuersten. Mit etwa 1.500 Euro ist am anderen Ende der Preisskala in Ostheim, Höhenberg oder Vingst zu rechnen.
Wohnungsmieten: in begehrten Lagen eher stabil, in mittleren Lagen stiegen sie
Die Kaltmieten im Neubau stiegen in den zurückliegenden zwölf Monaten vor allem in mittleren Lagen. Steigerungen um etwa fünf Prozent waren beispielsweise in Dellbrück (11 Euro), Rath/Heumar (über 9 Euro), Longerich (knapp 10,50 Euro), Bocklemünd/Mengenich und Zollstock (gut 12 Euro) zu verzeichnen. In traditionell stark nachgefragten und teuren Lagen blieben die Neubaumieten überwiegend stabil. In der Neustadt-Nord/Agnesviertel, in Sülz und Lindenthal wurden um die 13 Euro aufgerufen und in Junkersdorf knapp 12 Euro.
Leichte Preisrückgänge gab es nur in wenigen Quartieren wie zum Beispiel um fünf Prozent auf knapp 11 Euro in Weiß, in Rondorf auf 10,50 Euro und in Müngersdorf auf über 10 Euro. “Die gesunkenen Angebotspreisen setzen ein klares Zeichen für eine vernünftige Balance der Märkte.” stellt Geschäftsführer Roland Kampmeyer fest. Den Grund dafür, dass Vermieter unter der maximal erzielbaren Miete bleiben, sieht er darin, dass sie größten Wert auf langfristige Mietverhältnisse legen.
Die Kaltmieten im Bestand zeigten in fast allen Marktsegmenten eine stabile beziehungsweise steigende Entwicklung. Vor allem in Quartieren, in denen in den zurückliegenden Jahren starke Steigerungen zu beobachten waren, blieben die Mieten nunmehr stabil. Dort gab es eine Marktberuhigung. Darunter fielen vor allem die linksrheinischen und zentralen Lagen.
Die Mieten sind beispielsweise in Braunsfeld (11 Euro), Sülz (über 11 Euro) und Lindenthal (knapp 11,50 Euro) konstant geblieben. Steigerungen zwischen zwei und fünf Prozent verbuchten Godorf (8 Euro), Porz (über 8 Euro), Stammheim (gut 8,50 Euro), Mülheim (knapp 9,50 Euro), Neuehrenfeld und Nippes (knapp 10,50 Euro) sowie Ehrenfeld (knapp 11 Euro).
Seit 2007 sind die Mieten für Neubau- und Bestandswohnungen in Köln im Durchschnitt um 20 Prozent gestiegen. Bis 2017 werden sie abermals um etwa 5,5 Prozent steigen.
Neue Einfamilienhäuser entstanden vor allem in den Stadtrandlagen im Süden wie in Rodenkirchen, Weiß, Sürth und Langel, am westlichen Stadtrand wie in Widdersdorf, Lövenich und Müngersdorf und ganz im Osten der Stadt wie in Dünnwald, Dellbrück und Höhenhaus. Folgt man diesen Stadtrandlagen im Uhrzeigersinn, dann ist ein Anstieg der Neubaupreise festzustellen: In Dünnwald werden neue Einfamilienhäuser mit rund 360.000 Euro angeboten. In Rath/Heumar liegen die Preise bei über 415.000 Euro, in Langel über 440.000 Euro und in Rodenkirchen bei 600.000 Euro. In Junkersdorf werden über 765.000 Euro aufgerufen und Müngersdorf liegt mit 1,85 Millionen Euro an der Spitze.
Angebote für Einfamilienhäuser im Bestand sind weitaus verbreiteter und auch in zentraleren Stadtteilen zu finden. Vor allem in den nördlichen und östlichen Quartieren liegen die Preissteigerungen bei etwa fünf Prozent. Das gilt beispielsweise für Roggendorf/Thenhoven, Ossendorf, Pesch, Bilderstöckchen, Worringen, Buchheim, Dünnwald und Eil.
Neubau: Mietwohnungen entstehen am Stadtrand, Wohnungseigentum im Zentrum.
In die Marktanalyse wurden erstmals aktuelle Neubauprojekte aufgenommen. Auffallend ist, dass sich ein Großteil des neuen Wohneigentums in den begehrten Lagen der linksrheinischen Innenstadt und in den südwestlichen Stadtteilen befindet. Größere Mietobjekte entstehen außerhalb der Kernlagen in links- und rechtsrheinischen Quartieren.
Die meisten Eigentumswohnungen verfügen über eine Wohnfläche von 60 bis 160 Quadratmeter. “Kleinere Eigentumswohnungen werden gerne als Kapitalanlage gekauft. Insbesondere Apartments sind bei Vermietern beliebt.” Laut Kampmeyer machen Kapitalanleger weniger als 30 Prozent der Käufer aus.
Seit 2007 sind die Neubaupreise im Schnitt um 57 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum haben sich die Kaufpreise für Bestandswohnungen um 50 Prozent erhöht. Angesichts steigender Baukosten wird die Schere zwischen Neubau und Bestand weiter auseinander gehen. Es sei zu erwarten, dass die Preise für Neubauwohnungen bis 2017 um etwa zehn Prozent und für Bestandsimmobilien um knapp vier Prozent steigen, prognostiziert Kampmeyer.
Solide Finanzierung der eigenen vier Wände
Dass die meisten Wohnimmobilien zur Eigennutzung gekauft werden, ist auch den Daten des freien Finanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf zu entnehmen, die in die KAMPMEYER-Analyse einflossen.
Mit fast 40 Prozent ist der Großteil der Kölner Immobilienerwerber zwischen 40 und 49 Jahre alt. Ein Drittel der Käufer befindet sich im Alter von 30 bis 39. Der Durchschnittskäufer, der eine Wohnung oder ein Haus zur Selbstnutzung erwirbt, ist 41 Jahre alt, verfügt über ein Haushaltsnettoeinkommen von über 4.700 Euro und bringt knapp 105.000 Euro Eigenkapital ein.
Die durchschnittliche Laufzeit beträgt zehn beziehungsweise 15 Jahre und wird mit drei Prozent getilgt. “Hoher Eigenmitteleinsatz, lange Laufzeiten und hohe Tilgungsraten spiegeln das Sicherheitsbedürfnis der Erwerber wider”, berichtet Jörg Weisenberger von Hüttig & Rompf.
Die KAMPMEYER-Analyse 2015 – der Immobilienmarktbericht für Köln ist ab sofort erhältlich.
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