Der Immobilienexperte Andreas Schrobback aus Berlin erläutert die Vor- und Nachteile verschiedener Möglichkeiten einer Finanzierung ohne Eigenkapital. Für den Eigenheimwunsch ohne angespartes Kapital gibt es dabei einige wichtige Punkte zu beachten.
(Berlin, 10.10.2013) Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden, insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase, steht bei vielen Menschen hoch im Kurs. Selten konnten so günstige Finanzierungen realisiert werden wie heute. Doch trotz dieser günstigen Voraussetzungen empfehlen die meisten Experten die Einbringung von mindestens 20% bis 30% Eigenkapital für den Erwerb eines Eigenheims. Wer dies nicht angespart hat, kann trotzdem – z. B. über die von einigen Kreditinstituten angebotenen Vollfinanzierung oder auch über das sogenannte Mietkaufmodell – mit wenig oder keinem Eigenkapital an Immobilieneigentum gelangen. Ob dies vorteilhaft ist bzw. was dabei beachtet werden sollte, erläutert der Berliner Finanz- und Immobilienfachmann Andreas Schrobback.
Das Mietkaufmodell
Das sog. Mietkaufmodell wird oft als leicht finanzierbare und verständliche Alternative zum Erwerb von Wohneigentum ohne die Notwendigkeit eines Eigenkapitalstocks angeboten. Die entsprechenden Vermittler, Berater und einige Genossenschaften werben zusätzlich damit, dass ein Mietkauf ohne die Notwendigkeit einer Grundschuldeintragung abgewickelt wird. Letztlich handelt es sich bei einem Mietkauf um einen Mietvertrag mit integriertem Kaufrecht der Immobilie für den Mieter innerhalb einer festgelegten Frist. Somit wird für eine bestimmte Laufzeit (z. B. 10 oder 20 Jahre) eine Miete nebst Ratenzahlung auf den Kaufpreis vom Mieter bezahlt und später durch Zahlung des Restpreises das Eigentum an der jeweiligen Immobilie erworben. Vergleichbar ist ein Mietkauf daher mit einer Ratenzahlung.
Mietkauf hat für den Mieter bzw. Käufer viele Nachteile
Die angepriesenen Vorteile verblassen allerdings recht schnell in Anbetracht der nach Expertenmeinung vielen Nachteile für den Mieter bzw. Käufer. Andreas Schrobback sieht dabei insbesondere die hohe, finanzielle Belastung für die meist überhöhte Miete mit Ratenanteil sowie die Objekte selbst als besonders große Nachteile an. So werden in der Regel nur Immobilien für einen Mietkauf offeriert, die auf anderem Wege schlecht an den Mann zu bringen sind – beispielsweise aufgrund einer schlechten Lage, Sanierungsbedürftigkeit oder hohem Alter und Abnutzungsgrad. Mietkäufer zahlen so oft bis weit ins Rentenalter hinein für eine überteuerte und schlecht situierte Immobilie.
Die reguläre Finanzierung
Eine herkömmliche Immobilienfinanzierung über ein Kreditinstitut ist grundsätzlich auch ohne Eigenkapital möglich. Immer mehr Kreditinstitute bieten sogenannte Vollfinanzierungen, also Finanzierungen mit einer Darlehenssumme in Höhe des Objektwertes, an. Einige Anbieter ermöglichen sogar Finanzierungen über 100% des Objektwertes hinaus. Somit könnten auch auftretende Nebenkosten oder Kosten für beispielsweise die Inneneinrichtung mitfinanziert werden. Vollfinanzierungen sind auch aktuell deshalb sehr vorteilhaft, weil die historisch niedrige Zinssituation besonders günstige Konditionen möglich macht. Allerdings ist eine Vollfinanzierung nicht für jeden Typ von Finanzierungskunden geeignet.
Wichtig ist ein vergleichsweise hohes und sicheres, regelmäßiges Einkommen
Da auftretende Nebenkosten bzw. unerwartete Zusatzkosten oder Schwankungen im Einkommensbereich nicht durch vorhandenes Eigenkapital abgedeckt werden können, können Vollfinanzierungen prinzipiell nur Darlehensnehmern mit hohen und sicheren Einkommensverhältnissen empfohlen werden. Ein weiterer, großer Vorteil einer Vollfinanzierung ist die schnelle Entscheidungsmöglichkeit zum Kauf oder Bau der Wunschimmobilie. Grundsätzlich sind die Zinskonditionen für Vollfinanzierungen wegen des höheren Risikos für den Kapitalgeber ungünstiger als für Finanzierungen mit 70% oder 80% Beleihungsauslauf. Die meisten Anbieter erlauben daher meist nur Darlehenshöhen, welche das 7- bis 9-fache des Jahresnettoeinkommens nicht übersteigen.
Hohe monatliche Belastung
Bau- oder Kaufinteressenten mit einer Vollfinanzierung haben im Vergleich zu Darlehensnehmern mit Eigenkapital durch die höhere Darlehenssumme bei gleichzeitig höherem Zinssatz eine viel höhere, monatliche Belastung zu schultern. Ein Schwerpunkt sollte daher die sichere und langfristige Kalkulierbarkeit der Darlehensverpflichtungen sein. Es bieten sich daher Darlehen mit einer möglichst langen Zinsbindung an. Die finanzierte Immobilie sollte ferner einen langfristigen und deutlich definierten Lebensmittelpunkt bilden – eine Vollfinanzierung bindet die finanziellen Ressourcen für lange Zeit und sollte daher nur für Immobilien eingegangen werden, die möglichst auch auf sehr lange Zeit genutzt werden und nicht durch z. B. einen Berufswechsel wieder veräußert werden müssen.
Andreas Schrobback, geboren bei Berlin, Abitur, kaufmännische Ausbildung im Bankgewerbe. Seit seiner Ausbildung bei der Dresdner Bank faszinieren ihn Sachwertanlagen. Immobilien, insbesondere Denkmalschutzobjekte, üben hier einen besonderen Reiz auf Initiatoren und Käufer aus. Durch seine Erfahrung im Investment-, Kapitalanlage- und Immobiliengeschäft war die Gründung eines Unternehmens, das sich auf den Einkauf, die Projektierung, sowie auf die Sanierung von Immobilien spezialisiert hat, ein logischer Schritt.
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