Ausgangslage:
Immer wieder stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang berufliche Tätigkeiten in einer Mietwohnung zulässig sind. Im Ausgangsfall hatte ein Vermieter mit der Begründung gekündigt, dass der Mieter über Jahre hinweg gegen Entgelt Musikunterricht in der Wohnung erteilt hatte. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der Bundesgerichtshof hat die Kündigung für wirksam gehalten und damit seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss.
BGH: Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter dazulegen und zu beweisen hat – von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Legt man die Angaben des Beklagten zu Art und Umfang seiner Tätigkeit zugrunde (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler), kommt eine derartige Erlaubnis vorliegend offensichtlich nicht in Betracht. Die Kündigung des Klägers hat somit das Mietverhältnis wirksam beendet.
Bewertung:
Das Urteil ist konsequent. Entscheidende Abgrenzung war auch in der Vergangenheit immer, inwieweit durch die berufliche Tätigkeit auch die übrigen Nutzer des Hauses beeinträchtigt werden. Eine stille Tätigkeit am Computer ist regelmäßig kein Problem. Kundenverkehr oder gar Lärmeintrag in die übrigen Wohnungen demgegenüber schon.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Vor dem Ausspruch einer Kündigung sollte immer abgemahnt werden. Außerdem sollte neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise immer auch die ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.
Fachanwaltstipp Mieter:
Im Zweifel sollte vor Aufnahme einer beruflichen Tätigkeit vorsorglich immer die Genehmigung des Vermieters eingeholt und im Falle der widerrechtlichen Verweigerung auch eingeklagt werden. Andernfalls riskiert man wie im vorliegenden Fall den Bestand des Mietverhältnisses.
BGH, Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 213/12
AG Charlottenburg – Urteil vom 8. Dezember 2011 – 223 C 157/11
LG Berlin – Urteil vom 5. Juni 2012 – 65 S 484/11
6.6.2013
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