I. Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Beweissicherung. Von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen
Teil 2 – Sicherung der Beweislage.
Vorliegend lesen Sie Teil 2 einer Artikelserie zum Thema Beweissicherung vor der Schimmelpilzsanierung. Der erste Teil wurde bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen.
Heute: 2. Sicherung der Beweislage
Die Sicherung der Beweislage ist notwendig um einer späteren Veränderung durch Zeitablauf (z. Bsp. geänderte Witterungsbedingungen), Eingriffe in die Substanz (z.B. Instandsetzungsmaßnahmen nach Entstehung des Mangels) zu begegnen. Im Baubereich verändern sich die tatsächlichen Gegebenheiten auf der Baustelle, aber auch die Witterungseinflüsse mit dem Baufortschritt ständig. Der spätere Nachweis von Baumängeln und deren Ursächlichkeit kann dadurch erschwert oder gar unmöglich gemacht werden.
Beispielsfall 1: Mieter M hat den Schimmelpilzbefall im September 2012 festgestellt und umgehend nach Aufforderung des Vermieters unter Fristsetzung im November Klage auf Instandsetzung/Feststellung der Mietminderung und des Zurückbehaltungsrechts eingereicht. Vermieter V bestreitet das Vorhandensein des Schimmels. Im Verhandlungstermin im Januar 2012 ordnet das Gericht die Einholung eines Sachverständigengutachtens an. Im Juli 2013 erscheint der vom Gericht bestellte Sachverständige in der Wohnung und stellt keinen Schimmelpilzbefall fest.
Hier hat der Mieter während der beginnenden Hochsaison des Schimmelpilzes im Oktober den Schimmelpilz festgestellt. Häufig ist allerdings zu beobachten, dass der Schimmelpilz den Sommer zunächst nicht überlebt, um dann pünktlich zur Heizsaison zurückzukehren. Deswegen findet der Sachverständige im Juli keinen nennenswerten Pilzbefall vor. Der Mieter riskiert, seiner Klage verlustig zu gehen.
Beispielsfall 2: Nachdem Mieter M den Schimmelpilzbefall bei Vermieter V angezeigt hat, führt V Arbeiten am Dach des Hauses aus. Der Sachverständige stellt im Juli fest, dass in der Wohnung kein Schimmelpilzbefall vorhanden ist.
Hier hat der Mieter durch die Anzeige beim Vermieter bewirkt, dass der Vermieter tätig geworden ist. Der Vermieter hat möglicherweise die Ursachen für den Schimmelpilz beseitigt. Der Mieter kann nun nicht mehr beweisen, dass der Schimmelpilz ursprünglich vorhanden war.
Beispielsfall 3: Nachdem M den Schimmelpilzbefall bei V angezeigt hat, bleibt V zunächst untätig. M kündigt nach erfolgloser Fristsetzung fristlos wegen Gesundheitsgefährdung und verlässt die Wohnung. V beseitigt den Schimmelpilz und dessen Ursachen und klagt gegen M auf die restlichen Mieten. Vor Gericht räumte er ein, dass in der Wohnung Schimmelpilz vorhanden war und dass deswegen die Miete möglicherweise um 10 oder 20 % gemindert gewesen sei. V bestreitet aber, dass von dem Schimmelpilz eine Gesundheitsgefährdung ausgegangen sei. Der vom Gericht bestellte Sachverständige begutachtet die Wohnung einige Monate später und kann keinen Schimmelpilzbefall feststellen.
Hier wird der Mieter vor Gericht unterliegen, was im Zweifel sehr kostenaufwändig werden kann. Warum der Sachverständige den Pilz nicht gefunden hat, wird offen bleiben. Möglicherweise hat der Vermieter die Ursachen abgestellt.
Beispielsfall 4: Nachdem M den Schimmelpilzbefall bei V angezeigt hat, bleibt V zunächst untätig. M fürchtet um die Gesundheit seiner Kinder und beseitigt schon mal den “schlimmsten” Schimmelpilz.
Gerade im Bereich der Schimmelpilzsanierung tritt häufig die Notwendigkeit auf, wegen drohender Gesundheitsgefährdung, eine sofortige Sanierung in die Wege zu leiten. Unterbleibt in diesen Fällen eine ausreichende Beweissicherung, drohen im späteren Prozess Nachteile, weil das Vorhandensein des Schimmelpilzes, bzw. dessen Verursachung nicht mehr nachgewiesen werden können. In sämtlichen allen vorgenannten Beispielsfällen, wäre der Mieter gut beraten gewesen, zuvor eine Beweissicherung durchzuführen. Allein weil er dies unterließ, wird er vermutlich erhebliche Schwierigkeiten haben, seine Rechte geltend zu machen.
Die Beispielsfälle ließen sich mühelos auch mit Käufern von Wohnungen oder Häusern und Bauherren bilden. Hier sind die finanziellen Auswirkungen in der Regel noch wesentlich gravierender.
Fazit: Ohne vorherige Beweissicherung drohen gerade im Bereich schimmelpilzbedingter Mängel erhebliche Nachteile.
2.9.2013
Die Serie wird fortgesetzt. Die gesamte Serie finden Sie hier: www.mietrechtler-in.de
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.
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Serie wird fortgesetzt mit Teil 3: Beweissicherung unter Kostenaspekten
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