Bei einem Gebäudeschäden in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist der einzelne Eigentümer oft überfordert. Dies umso mehr, wenn er die Wohnung vermietet hat.
Das Mietrecht stattet nämlich seinen Mieter mit recht starken Rechten aus. Der folgende Artikel soll einen Überblick über das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaft, Mieter und beteiligten Versicherungen geben.
Das Verhältnis zum Mieter bei einem Gebäudeschaden
Der Mieter kann verschuldensunabhängig eine Mietminderung geltend machen. Ist die Wohnung nach einem Wasserschaden z.B. wegen eines geplatzen Rohrs unbewohnbar, weil laute Trocknungsgeräte einen Aufenthalt in der Wohnung unmöglich machen, ist sogar eine Mietminderung von 100 % möglich (AG Schönefeled 109 C 256/07). Die Kosten eines – günstigen – Hotels kann der Mieter jedoch nur ersetzt verlangen, wenn der Schaden bereits bei Anmietung der Wohnung vorhanden war, der Vermieter den Schaden schuldhaft herbeigeführt hat oder mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Gleiches gilt für Schäden an Möbeln des Mieters. In beiden Fällen kann allerdings die Hausratversicherung des Mieters greifen. Die Haftpflichtversicherung des Mieters wiederum könnte haften, wenn dieser den Schaden selbst verschuldet hat, etwa weil er vergessen hat, den Hahn an der Badewanne rechtzeitig abzudrehen.
Das Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Gebäudeschaden
Der Eigentümer kann von der Eigentümergemeinschaft die Beseitigung des Gebäudeschadens verlangen, also z.B. nach der Trocknung auch den Austausch der durchfeuchteten Balken eines älteren Gebäudes. Er muss allerdings dulden, dass seine Wohnung hierfür betreten und sein Sondereigentum, z.B. der Putz, Bodenbelag oder die Tapete, beschädigt wird. Die Hauseigentümergemeinschaft ist natürlich verpflichtet, diese Schäden später wieder zu beseitigen.
Das Verhältnis zu den Versicherungen bei einem Gebäudeschaden
Die Hausverwalter sind verpflichtet, für die Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl eine Gebäude- als auch eine Haftpflichtversicherung abzuschließen. Die Gebäudeversicherung deckt aber nur bestimmte Schäden ab, so z.B. einen Schaden wegen eines geplatzten Wasserrohrs. In den allgemeinen Versicherungsbedingungen, quasi dem Kleingedruckten, ist überlicherweise genau aufgelistet, welche Schäden umfasst sind. Feuchtigkeitsschäden aufgrund von Mängeln am Gebäude sind üblicherweise nicht umfasst. Tritt diese Versicherung ein, ist auch der Schaden der einzelnen Eigentümer an z.B. den Fliesen oder der Tapete mitversichert. Wenn die Gebäudeversicherung nicht eingreift, gibt es allerdings immer die Möglichkeit, sich an die Haftpflichtversicherung zu halten. Diese umfasst nämlich nach dem Urteil des BGH vom 11.12.2002, IV ZR 226/01, auch den Aufopferungsschaden des einzelnen Eigentümers, der dulden muss, dass sein Sondereigentum zwecks Reparatur des Gemeinschaftseigentums zerstört wird.
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Ich bin Rechtsanwältin und Fachanwältin für Arbeitsrecht und seit 2003 zur Rechtsanwaltschaft zugelassen. Nachdem ich einige Jahre als angestellte Anwältin gearbeitet habe, gründete ich 2009 meine eigene Kanzlei. Ich befasse mich mit dem Zivil- und Wirtschaftsrecht insbesondere dem Arbeits-, Miet- und Insolvenzrecht und vertrete hierbei sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen.
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